Wohnungsmarkt

[Mozartkugel]

Was machen jetzt die Leute die sich vor Jahren als Geschäftsmodell mehrere Wohnungen überteuert auf Pump gekauft haben? Also, ich frage zwecks der Zinsentwicklung hinsichtlich Anschlussfinanzierungen etc. Dieses Modell geht ja mittlerweile nicht mehr auf... die Kreditraten sind höher als die Mieteinnahmen zzgl. Sanierung, Instandhaltung, etc. Verkaufen ist auch schlecht, wenn man viel zu teuer eingekauft hat bzw. bei sinkenden Immobilienpreisen.

[fonprofi]

Ja, auch wir haben unser Haus gekauft im Alter von 12 Jahren. Da ist eine Anschlussfinanzierung schief gelaufen.

[Ach]

"Es kommt darauf an"

Wichtig ist zum Beispiel:
- wie lang die Zinsbindung ist
- Ob sich eventuell im Laufe der Zeit eine Überdeckung der Mieten auch ggü. gesteigerten Zinsen ergibt

Ganz erheblich ist vermutlich die Strategie, durch Neueinwertung den Beleihungsauslauf und damit die Zinsen zu senken.
Inwiefern der Beleihungsauslauf zum Ende der Zinsbindungsfrist bei Neueinwertung aussieht:
- mit wie viel "Luft" eingekauft wurde
- Wie viel Aufwertung sich erzielen ließ

Weiterhin: Mit gesunkenem Beleihungsauslauf und gestiegenen Zinsen kann man die Höhe der Tilgungen reduzieren.

Schließlich: Zähne zusammenbeißen, Reserven nutzen, mit kurzfristiger Zinsbindung nachfinanzieren und auf sinkende Zinsen hoffen.

[fonprofi]

Ich hatte 2010 schon Glück mit 4,5% Zinsen, plus Zuschlag für Ablösefreiheit bei Kündigung und 25Jahre. All in 4,87. Nachbarn hatte unter 10% gehabt.
Nach 10 Jahren 2020 neu verhandelt und letztendlich Bank gewechselt mit 0,85 plus Zuschlag für 20 Jahre, sicher ist sicher. All in 0,95.
Wenn nix dazwischen kommt, bin ich jetzt in 10 Jahren fertig und hab dann 22 Jahre gezahlt.
Dazu: durch Baumaßnahmen und Preissteigerung hat sich der Wert verdreifacht laut Dekra der neuen Bank. Ich kann also jederzeit verkaufen und bekomme das meiste wieder raus und hab sogesehen gratis gewohnt.

Wie das aber eine heutige Familie stemmen soll, kein Schimmer. Eine 60qm Wohnung kostet bei uns schon 900,- kalt Miete.

[Andre (KM)]

Da gibt es keine pauschalle Aussage zu. Jemand, der 2018 überteuerte, alte Schrottimmobilien gekauft hat mit 5 Jahre Zinsbindung hat wohl ein Problem. Jemand, der 2018 zwar immer noch teure, aber vernünftige Immobilien gekauft und die Zinsbindung auf 10 oder 15 Jahre abgeschlossen hat, steht wesentlich besser dar.

[fonprofi]

Standard war damals 2010 7% auf 10 Jahre und 1-2% Tilgung.

[dance]

Was machen jetzt die Leute die sich vor Jahren als Geschäftsmodell mehrere Wohnungen überteuert auf Pump gekauft haben?...

Das war eben hohes Risiko bei hohen Gewinnchancen. Und nicht so aufgegangen, wie erhofft. Notfalls 1-2 Wohnungen verkaufen, wenn das ganze Bündel nicht mehr gestemmt werden kann. Man sollte eben Eigentum besser mir einem soliden Anteil an Eigenkapital kaufen. Dann geht das in den wenigsten Fällen schief.

Und über die jetzigen Zinsen hätte ich mich beim Kauf meiner ersten selbstgenutzten Immoblie riesig gefreut. Damals musste bis zu 7,75 % Zinsen + 1,25 % Tilgung temporär bezahlen.

[mwp]

Standard war damals 2010 7% auf 10 Jahre und 1-2% Tilgung.

Ich glaube eher niedriger. Laut interhyp

Die Zinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent.

https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/ ... ie-zinsen/
Ich hatte Ende 2009 zu 4,1 auf 10 Jahre bekommen. Hängt natürlich auch alles von Eigenkaptial, Einkommen, Lage, etc. ab. Bei 100 % Fremdfinanzierung kann 7% natürlich sein.

Ich glaube, dass es in der Masse erst mal kein Problem gibt. Nur wenn die Zinsen über mehrere Jahre jetzt dieses Niveau halten. Glaube ich persönlich nicht, aber Glaskugel habe ich keine. Selbst wer vor 10 Jahren überteuert gekauft hat, der Wert der Immobilien hat sich doch mehr als verdoppelt, bei uns sogar fast verdreifacht. In A und gut angebundenen B Lagen bekommt man doch immer noch super Preise. Bei uns in der Region ist das immer noch ein Verkäufermarkt weil fast kein Angebot da ist. Ich warte die ganze Zeit auf Schnäppchen, aber die gibt es nicht. Auch auf die ganzen Firmenpleiten warte ich noch, tut sich auch nichts.

[Ach]

Wie das aber eine heutige Familie stemmen soll, kein Schimmer. Eine 60qm Wohnung kostet bei uns schon 900,- kalt Miete.

Es wird kleiner und vor allem peripherer gewohnt.
Im Zuge von Corona und der damit einhergehenden Zunahme von kurzen und/oder flexiblen Arbeitszeiten/Home-Office sind viele Familien aus der Metropole hier zu uns aufs Land gezogen. Die nehmen hier teilweise Mieten/Kaufpreise hin, die für Einheimische extrem hoch erscheinen - für die Zugezogenen aber eine günstige Option sind, weil es für sie immer noch eine Halbierung der Belastung bedeutet.
Und ein paar Kilometer nebenan ist's noch mal erheblich günstiger.

[bauti]

Ich hatte 2010 schon Glück mit 4,5% Zinsen, plus Zuschlag für Ablösefreiheit bei Kündigung und 25Jahre. All in 4,87. Nachbarn hatte unter 10% gehabt.
Nach 10 Jahren 2020 neu verhandelt und letztendlich Bank gewechselt mit 0,85 plus Zuschlag für 20 Jahre, sicher ist sicher. All in 0,95.
Wenn nix dazwischen kommt, bin ich jetzt in 10 Jahren fertig und hab dann 22 Jahre gezahlt.
Dazu: durch Baumaßnahmen und Preissteigerung hat sich der Wert verdreifacht laut Dekra der neuen Bank. Ich kann also jederzeit verkaufen und bekomme das meiste wieder raus und hab sogesehen gratis gewohnt.

Wie das aber eine heutige Familie stemmen soll, kein Schimmer. Eine 60qm Wohnung kostet bei uns schon 900,- kalt Miete.

Aber zurückzahlen tust du jetzt nur das vereinbarte Minimum, oder? Wenn du nur 0,95% die nächsten 17 Jahre zahlst ist es ja sehr viel besser du legst das Geld auf ein Sparbuch mit 2-3% anstelle den Kredit schneller als nötig abzuzahlen.

[Roemer]

Wir hatten jetzt etwa 10 Jahre eine extreme Niedrigzinsphase. Die kommt so schnell nicht wieder.
Als ich 2006 meine Butze mit 4,3% Zinsen finanziert hatte, galt das als super Zins. In den 80iger und 90iger waren 8% Zins normal.

Ich denke, in 2-3 Jahren wird es reichlich Schäppchen bei den Amtsgerichten geben

[Rennschnecke]

Wir hatten jetzt etwa 10 Jahre eine extreme Niedrigzinsphase. Die kommt so schnell nicht wieder.
Als ich 2006 meine Butze mit 4,3% Zinsen finanziert hatte, galt das als super Zins. In den 80iger und 90iger waren 8% Zins normal.

Ich denke, in 2-3 Jahren wird es reichlich Schäppchen bei den Amtsgerichten geben

Das hoffe ich, wird aber schon seit 20 Jahren gesagt, dass der Markt völlig überhitzt usw. war/ist.
Bin gespannt.

[iceman41]

Ich gehe auch davon aus dass die Schnäppchen auf den Amtsgerichten kommen werden.
Hier fängt es schon an dass die Immobilien teilweise sehr lange auf Käufer warten müssen und in den Neubaugebieten geben die Leute die Grundstücke zurück weil zu es zu teuer geworden ist. Kollege wollte eine Halle bauen, ist bei den jetzigen Zinsen und Baukosten nicht mehr darstellbar, er gibt das Grundstück jetzt auch zurück.

Der große Knall kommt... garantiert. Sowohl für Immobilienbesitzer als auch für Handwerker.
Vielleicht kommen die dann auch mal wieder auf den Boden der Tatsachen zurück.

[Woody-HH]

Ich warte auf den Knall. Wir suchen nach einem Alterswohnsitz.
Um uns herum sterben die Besitzer aus EFH der 1970er, gut gepflegt im Originalzustand, Energieeffizienzklasse H.
Derzeit erzählen die Makler den Erben noch dass sie ein Schloss geerbt haben.
Wenn irgendwann klar wird dass diese Objekte irgendwo zwischen 200.000,-- Sanierungskosten und wirtschaftlichem Totalschaden eingeordnet werden müssen... wir haben noch etwas Zeit und auszahlungsreife Bausparverträge aus der Niedrigzinsphase. Mein Angebot: Grundstückswert abzüglich Abrisskosten.

[Lena_1977]

1999 (zu DM Zeiten ) waren es 6,78 % auf 20 Jahre, damals brauchten wir auch noch 20 % EK plus Kaufnebenkosten
2021 hatte ich Glück bei 0,89%
irgendwie geht es immer - EFH, REH, RMH, ETW kostet hier 400.000-800.000 € ohne NK
ach herrje, irgendwie war es immer schlecht und trotzdem geht es weiter

[iceman41]

Laut meinem Banker haben sich etliche Leute Immobilien gekauft die unter normalen Zinsbedingungen nie etwas hätten kaufen können. Da wurde dann alles inkl. Kindergeld in den Kredit gerechnet. Bzw. auch Immobilien gekauft die wesentlich zu teuer und zu groß für die Kaufenden waren, nach dem Motto, kost ja nix, da kann man auch ne Nummer größer nehmen.
Da war damals schon klar dass sobald die Zinsen steigen die allesamt im Arsch sind. Und genau das wird kommen. Früher oder später. Ich gehe davon aus dass in 3-4 Jahren eine Immobilienschwemme geben wird wenn die Zinsen bis dahin wieder auf ein normales Maß gestiegen sind.

[vbc]

Um uns herum sterben die Besitzer aus EFH der 1970er, gut gepflegt im Originalzustand, Energieeffizienzklasse H.

Habe ich gerade zugeschlagen, alleine Badezimmer, Böden, Wände innen sind ein Faß ohne Boden.
Heizung auch schon/erst 12 Jahre alt.
Dach sollte vielleicht gemacht werden, wenn man PV drauf tun will, aber alles in allem noch ein sehr ordentlicher Zustand und kein Fall für den Abriss.
Dennoch ein mittleres "G" im Energiepass.

[daytrader]

Wenn irgendwann klar wird dass diese Objekte irgendwo zwischen 200.000,-- Sanierungskosten und wirtschaftlichem Totalschaden eingeordnet werden müssen...

Wenn gepflegte Einfamilienhäuser aus dem 70ern ein wirtschaftlicher Totalschaden werden, dann ist das eine Schande und auch nur Dank Häuptling klappriges Windrad und seinem Vettern Ministerium.

PS: Mein Haus ist nicht aus den 70ern.

[kreien]

Wie das aber eine heutige Familie stemmen soll, kein Schimmer. Eine 60qm Wohnung kostet bei uns schon 900,- kalt Miete.

Vor allem die zweite Miete ist nicht von schlechten Eltern. Ich habe gerade die Nebenkostenabrechnung für unsere überbelegte 3ZKB-Mietwohnung mit Ölzentralheizung bekommen. Die Nachzahlung ist, trotz Sparsamkeit beim Heizen, niedrig vierstellig, die künftigen monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen mit Strom u. Internet sind jetzt bei ca. 650 € – das ist eigentlich völlig absurd.

Keine Ahnung, wie andere das machen. Wahrscheinlich kommt die Erkenntnis der Zahlungsunfähigkeit schleichend und wird selbstverständlich über alle Bevölkerungsschichten hinweg sehr bald erhebliche Auswirkungen auf das Kaufverhalten in den Online-Shops haben.

[Investor]

"Wohnungsmarkt"?

Hier in der Pampa kann man mittlerweile alles vermieten, deutlich über Mietspiegel und läuft trotzdem In den Ballungsgebieten natürlich noch extremer.