Gewerbeimmobilie bauen

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Loads
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Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von Loads » 29. Jan 2016 09:55

Wir beschäftigen uns gerade damit unsere erste eigene Gewerbehalle mit Lager, Büro und Produktion zu bauen.
Jetzt sind dabei einige Fragen aufgetreten wo jemand, der dies schon hinter sich hat, uns sicher weiterhelfen kann.
Die Halle soll ca. 15 x 30 m Grundfläche haben evtl. auch nur 24m anstatt der 30.
Beim Büro sind wir noch unschlüssig ob es sinnvoller ist 2-Stöckig zu bauen oder lieber etwas mehr Grundfläche investieren und alles ebenerdig.
Wir brauchen auch keine große Höhe in der Halle, von daher würde ebenerdig vielleicht mehr Sinn machen?
Welche Höhen habt ihr so in euren Lagerhallen? Ich dachte daran dass 3,50m ausreichend wären.
Dann muss man ja auch nicht so viel heizen als wenn die Halle jetzt 6m hoch wird.

Erste Preisschätzungen von Firmen haben wir bereits eingeholt (ist teurer als vermutet).
Habt ihr Tipps mit Baufirmen für solche Hallen?
Wo habt ihr gute oder auch schlechte Erfahrungen gemacht?

Ein weiterer Punkt ist die Finanzierung.
Ist es sinnvoll so eine Halle privat zu finanzieren und dan die eigene GmbH zu vermieten oder besser direkt alles aus der GmbH finanzieren?
In der GmbH hätten wir zumindest ca. 100k Kapital was wir schonmal für den Grundstückskauf einsetzen könnten. Privat müsste alles vollfinanziert werden, da bereits das Eigenkapital in ein Haus geflossen ist.

Wäre schön wenn der ein oder andere von seinen Erfahrungen und Einschätzungen hier schreiben würde.



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fussel
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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von fussel » 29. Jan 2016 10:02

Nur mal so gefragt: Warum muss unbedingt neu gebaut werden? Gibt es nichts passendes zu kaufen?

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von Gardenandmore » 29. Jan 2016 10:14

Ich würde eine Halle nicht mehrgeschössig planen. Zum lagern ärgerst du dich über alles, was du da hochschleppen oder mit staplern hoch und runtertransportieren musst und wenn es nur ums Büro geht - da ist die zusätzlich benötigte Fläche ja überschaubar. Wenn der Grund groß genug ist, würde ich es eingeschössig planen. Ob damit der Heizbedarf geringer wird, wage ich zu bezweifeln, denn dadurch wird ja die Fläche der Außenhülle größer.

Ich weiß von Kollegen, dass die mit folgender Firma schon sehr kostengünstige Hallen gebaut haben: http://coverall.de/de/nutzungszwecke/in ... -coverflex" onclick="window.open(this.href);return false;

diese Hallen sind in der Länge relativ problemlos erweiterbar, deshalb würde ich immer eine möglichst große Breite wählen, dann kann man bei erneutem Platzbedarf noch anbauen.
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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von dance » 29. Jan 2016 10:15

vielleicht ist es OT, aber ich würde Gewerbeflächen mieten und nicht kaufen, um flexibler zu bleiben.
Gewerbeobjekte gibt es oft ziemlich günstig (z.B. sowas in der Art https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anz ... 5-277-7437" onclick="window.open(this.href);return false; )

Eine Hallenhöhe wäre mir mit 3,50 m zu niedrig (mindestens 4,00 m). Sonst ist diese später mal viel schwieriger zu veräußern / in der Nutzung eingeschränkt.

Evtl. findest zu auch eine "gebrauchte" Halle. Manche Anbieter haben das im Angebot.
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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von wutzel » 29. Jan 2016 10:19

Ich hatte mal mit meinem Steuerberater wegen einer ähnlichen Idee gesprochen. Meine Idee war: Ich baue privat die Halle und vermiete sie dann an meine GmbH. Er sagte, dass es mit dieser Konstruktion Probleme geben würde mit dem FA.

Möglich wäre es, dass meine Frau die Halle baut und an meine GmbH vermietet. Dann wäre die Halle im Privatvermögen meiner Frau und könnte in der Zukunft verkauft werden, ohne den Gewinn aus dem Verkauf zu versteuern.

In die Details bin ich dann aber nicht weiter eingestiegen.

Eine Halle sollte mindestens so hoch sein, dass ein Regal für 2 Reihen Palettenstellplätze reinpasst.

Bei der Frage nach den Büro im EG oder im OG spielt der qm-Preis für das Grundstück eine Rolle. Auf dem flachen Land dürfte es sich nicht lohnen, durch 2 Geschosse (Grundstücks-)fläche zu sparen.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von Loads » 29. Jan 2016 10:32

fussel hat geschrieben:Nur mal so gefragt: Warum muss unbedingt neu gebaut werden? Gibt es nichts passendes zu kaufen?
Hier im Umkreis von 15 KM ist alles weg. Unglaublich.
Wir hätten auch lieber etwas fertiges gekauft als den Baustress zu haben.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von gemeinnützigerVerein » 29. Jan 2016 10:55

wutzel hat geschrieben:Ich hatte mal mit meinem Steuerberater wegen einer ähnlichen Idee gesprochen. Meine Idee war: Ich baue privat die Halle und vermiete sie dann an meine GmbH. Er sagte, dass es mit dieser Konstruktion Probleme geben würde mit dem FA.

Möglich wäre es, dass meine Frau die Halle baut und an meine GmbH vermietet. Dann wäre die Halle im Privatvermögen meiner Frau und könnte in der Zukunft verkauft werden, ohne den Gewinn aus dem Verkauf zu versteuern.
Nennt sich Organschaft....wenn, dann mach dies über Deine Frau.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von wolle » 29. Jan 2016 11:01

gemeinnützigerVerein hat geschrieben:
wutzel hat geschrieben:Ich hatte mal mit meinem Steuerberater wegen einer ähnlichen Idee gesprochen. Meine Idee war: Ich baue privat die Halle und vermiete sie dann an meine GmbH. Er sagte, dass es mit dieser Konstruktion Probleme geben würde mit dem FA.

Möglich wäre es, dass meine Frau die Halle baut und an meine GmbH vermietet. Dann wäre die Halle im Privatvermögen meiner Frau und könnte in der Zukunft verkauft werden, ohne den Gewinn aus dem Verkauf zu versteuern.
Nennt sich Organschaft....wenn, dann mach dies über Deine Frau.
Nicht nur das. Aber die steuerlichen Aspekte bitte nur im entsprechenden Plus-Bereich diskutieren.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von wolle » 29. Jan 2016 11:04

P.S. und lieber etwas größer bauen. Ich weiß nicht, ob das bei Hallen so ist, aber bei 30x14 Metern bist du über 400m2 Grundfläche und damit vermutlich sowieso in Gebäudeklasse 5. Und die Grenzkosten pro m2 sind halt relativ niedrig.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von NEO123 » 29. Jan 2016 11:35

Hi,

wir haben das in 2013 gemacht – 450m² gebaut mit der Firma Menke (extrem zufrieden) und als Bodenplatte Futura mit Fußbodenheizung (sehr zufrieden).
Grundsätzlich würde ich heute auch wieder „so“ bauen – nur größer und höher ;-)

Haben eine Pultdachhalle genommen und an der hohen Seite das Büro dann in zwei Ebenen integriert. Das Büro wurde komplett losgelöst von der Halle in Holzständerbauweise eingezogen in 99% Eigenleistung (180m² Grundfläche auf zwei Etagen).

Heizung: die Aufpreise für bessere Dämmung waren bei uns echt moderat, das hilft später doppelt/dreifach.

Ebenerdig ist toll –aber nichts ist billiger als die Halle HÖHER zu machen….wir sind kurz vor Vertragsschluss nochmal 1m hochgegangen für wenige tausend € - das hat sich mehr als bezahlt gemacht.
Bei 3,50m Höhe passt nichtmal ein 3m Rolltor rein – ergo wird’s dann mit Sprinter/7,5 Tonner eng/unmöglich – das sollte bedacht werden.

Unsere Budgetplanung haben wir (natürlich) gesprengt, aber im Endeffekt nur bei dem Punkt Erdarbeiten bzw. Schotter/Unterbau und späterem Abtransport der überschüssigen Erde.
Der Rest ist recht gut planbar.

Steuerlich ist die Halle komplett vom Gewerbe getrennt – alles andere ist aus meiner Sicht schon fahrlässig (speziell bei GmbHs) und später wird’s TEUER beim Verkauf/Geschäftsauflösung

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von Loads » 29. Jan 2016 12:37

NEO123 hat geschrieben:Hi,
Haben eine Pultdachhalle genommen und an der hohen Seite das Büro dann in zwei Ebenen integriert. Das Büro wurde komplett losgelöst von der Halle in Holzständerbauweise eingezogen in 99% Eigenleistung (180m² Grundfläche auf zwei Etagen).
D.h. ihr habt die Zwischenwände selbst gemacht oder den gesamten Bürotrakt mit Außenwänden in Eigenleistung?
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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von 4now » 29. Jan 2016 14:36

Gibts schon ein Betriebs und Logistikkonzept?
Meiner Meinung nach kommt nämlich die Unsicherheit darüber wie gross die Kiste denn sein muss nur daher weil nicht oder nicht ausreichend genau festgelegt ist was untergebracht werden muss. Und was es können muss, insbesondere wie die einzelnen Teile (Lager, Produktion, Büro) zueinander gesetzt werden müssen. Auch müssen sie so angeordnet sein das sie unabhängig voneinander erweitert werden können.
Im Lager: Art des Lagers, Paletten oder Fachbodenregal. Schmalganglager oder Breit. Gabelstapler(Mindesthöhe! Rolltor und Halle) Anlieferung: Ebenerdig (Rampe für Laster erforderlich) wieviel Platz zum kommissionieren. Welche Sicherheitsauflagen gibts bei der Lagerung von Akkus? Daraus folgen eventuell Brandschutzabschnitte und Sprinkleranlage.
Produktion: Auch hier wirds ja um optimale Abläufe und Verbindungen zum Lager und Büro gehen. Öldichte Wannen und Sonderlager für die Flüssigkeiten? Fernwärme oder betonierten Heizraum?
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Hallenhöhe hat auch mit Belichtung zu tun und wie man sich da dann fühlt beim Arbeiten jeden Tag.
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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von wolle » 29. Jan 2016 14:42

4now hat geschrieben:Gibts schon ein Betriebs und Logistikkonzept?
Meiner Meinung nach kommt nämlich die Unsicherheit darüber wie gross die Kiste denn sein muss nur daher weil nicht oder nicht ausreichend genau festgelegt ist was untergebracht werden muss.
Das ist die eine Art und Weise. Allerdings kann man auch recht großzügig rechnen, was man an Flächen braucht, knallt 50% drauf, und dann nimmt man die geschätzten Kosten beim ersten Ansatz x2. Ist schnell und oft genauer als irgendwelche Pseudorechnungen ;)

Aber Spass beiseite: Sind Lagerhallen Sonderbauten? Wenn ja, dann hilft dir nur ein guter Architekt, der auch Brandschutzgutachten schreiben kann. Bei Sonderbauten (und Lagerhalle klingt doch sehr danach) gibts ja keine starren Regeln, sondern es werden Brandschutzgutachten benötigt, die vor einem vom Bauamt bestellten Prüfingenieur standhalten.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von miezekatze » 29. Jan 2016 15:01

400m² klingen extrem wenig wenn da noch ein Büro reingebaut werden soll. :kaffeesmily

Wir haben unsere Hallen die letzten Jahre nicht zwingend danach gebaut was wir brauchen (es ist sowieso immer zu klein) sondern wie groß man bauen darf bevor gewisse Sonderregeln bezüglich Brandschutz und co eintreffen. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Heizen muss man gut gedämmte Hallen nicht wirklich - wir heizen nur einen kleinen Teil wo gepackt (=gestanden) wird und natürlich in den Büros. Sonst ist es überall recht angenehm wenn man sich ein wenig bewegt. Selbst im Winter. ich glaube wir sind nie unter 11° gefallen.

Höhenmäßig haben wir überall 5-8 Meter (Seite-Mitte) meine ich. Höher kostet meistens nicht sooviel mehr, verdoppelt/verdreifacht aber die Fläche zum lagern.

Büros haben wir gemauert in die Hallen rein. Firmen waren etliche hier: Hallenbau einmal, Fundamente und sowas eine, das Mauern der Büros eine, Elektriker für die Leitungen, Sanitär extra...
edit: grundsätzlich aber alles aus der Region hier, da kennt man die Leute und bei Problemen muss man nicht großartig Termine suchen oder sowas, man kommt eben mal schnell vorbei.

Wenn du dich nicht selber halbwegs mit dem bauen auskennst und es schonmal gemacht hast empfehle ich einen Architekten. Ja, der kostet aber das klingt ansonsten sehr nach "am falschen Ende gespart". Es ist natürlich möglich ohne und es selbst zu machen, haben wir auch, aber wie gesagt: man sollte sich ein wenig mit der Materie auskennen wenn man das vorhat. Es geht ja nicht grade um wenig Geld bei sowas.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von fussel » 29. Jan 2016 15:12

Das beginnt schon bei der Ausarbeitung der Baugenehmigung. Da gehört so viel dazu, das würde ich mir gar nicht zutrauen. Ohne Architekt und Brandschutzgutachter läuft da nix.
Fertig kaufen oder mieten ist da viel einfacher. Kaufen hat auch den Vorteil dass ältere Hallen noch nicht evtl. geänderten, schärferen Vorschriften unterliegen da Altbestand.
Ich würde nie eine Halle bauen. Man bindet sich extrem an einen Ort.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von 4now » 29. Jan 2016 17:45

wolle hat geschrieben:...
Das ist die eine Art und Weise. Allerdings kann man auch recht großzügig rechnen, was man an Flächen braucht, knallt 50% drauf, und dann nimmt man die geschätzten Kosten beim ersten Ansatz x2. Ist schnell und oft genauer als irgendwelche Pseudorechnungen ;)

Aber Spass beiseite: Sind Lagerhallen Sonderbauten? Wenn ja, dann hilft dir nur ein guter Architekt, der auch Brandschutzgutachten schreiben kann. Bei Sonderbauten (und Lagerhalle klingt doch sehr danach) gibts ja keine starren Regeln, sondern es werden Brandschutzgutachten benötigt, die vor einem vom Bauamt bestellten Prüfingenieur standhalten.
Ich bin ja Architekt :-)
"Pseudorechnungen" Wenn ich plane und ausschreibe kann ich es auch gut berechnen. +-5%
Wobei das Entscheidende ist die detaillierte Abklärung was da passieren wird und soll in der Halle.
"Lager ein Sonderbau" Akkus lagern riecht mir nach Auflagen, und was wird produziert? Werden da Akkus nachgefüllt? Dann hätten wir gefährliche Betriebsmittel und erhöhte Brandschutzanforderungen.
Bei Explosionsgefahr wäre es wohl auch nichts mehr mit den üblichen Stahlpaneelkonstruktionen. Aber das weis dann der Branschutzkonsulent.
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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von wolle » 29. Jan 2016 17:58

4now hat geschrieben:"Pseudorechnungen" Wenn ich plane und ausschreibe kann ich es auch gut berechnen. +-5%
Ich kenn dich ja nicht und das war auch nicht böse gemeint, aber wir haben ja auch schon im siebenstelligen Bereich gebaut. Korrekt ist, dass Architekten spätestens, wenn sie die Mengen ermittelt haben, ziemlich gut abschätzen können, was das Bauen kosten wird. Allerdings hat man trotzdem immer noch soviele Änderungen, Mehrungen, Verbesserungen und nicht berücksichtigte Kosten drin, dass es Effektiv auf eine knappe Verdoppelung rausläuft. Wenn die Kosten nach der ersten Kostenschätzung nach DIN276? bei 500k liegen, rechne am Schluss mit ner Mio. Wie gesagt, wir haben jetzt schon öfter gebaut, natürlich in einem Bereich, wo der Ertragswert der Immobilie nachher entscheidend von Details im Bau abhängt und man im Detail auch noch viele Änderungen reinbringt.

Also wenn man sich keinen Sand in die Augen streuen möchte:
http://baukosten.de/" onclick="window.open(this.href);return false;

Da kann man sich Kostenrechnungen real umgesetzer Projekte runterladen. Die Datenbank ist riesig und ich hab eigentlich für alles, was wir gemacht haben, immer ein hinreichend ähnliches Projekt gefunden. Da kann man ziemlich gut umrechnen.

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von NEO123 » 29. Jan 2016 18:02

Loads hat geschrieben: D.h. ihr habt die Zwischenwände selbst gemacht oder den gesamten Bürotrakt mit Außenwänden in Eigenleistung?
Elektro Sanitär hat die Hallenbaufirma gemacht?
Das Büro ist in einer "Ecke" der Halle - die Außenwänder der Halle wurden mit Span+Regips verschlossen und dann einfach in die Halle ein zweites Haus gebaut (wenn man es so bezeichnen will)
Wände wurden nur zur Hallenseite (also zum Packbereich bei uns) gestellt, der Rest wird mit Balken/Stützen überbrückt).
Durch die Holständerbauweise haben wir auch keinen Elektriker gebraucht - nur für die Abnahme am Ende. Sanitär kannste auch gut in den Zwischenräumen verschwinden lassen.
Die Rohre kamen passend ausm Boden und dann in kürzesten Wegen zu zwei Toiletten und Waschbecken - dazu noch eine Leitung an die Küche - hat insgesamt keine 2 Tage gedauert.


Wir sind 20km südlich von Mainz - falls es sich für dich lohnt...komm vorbei :-)

Brandschutzgutachten brauchten wir keines - wobei bei euch bzgl. Akkus ggf. mehr Auflagen bestehen könnten.
Unsere Heizung liegt unter 30kw - somit ist auch hier nix zu beachten gewesen - das Ding hätte wir auch ins Büro integrieren können ;-)

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von miezekatze » 29. Jan 2016 18:04

Stimmt schon das gerne was dazukommt, wobei das bei ner Lagerhalle ja idr. nicht so schlimm ist wie in nem Hotel mit XX Zimmern.

Aber vorallem tut es ja die Halle ansich erstmal nicht: Regale, Stapler, andere Arbeitswerkzeuge, der Hof will gepflastert sein, evtl nen Zaun ums Gelände, evtl Sicherheitsüberwachung...dann kommt ja irgendwann vielleicht nochmal ein Winter mit Schnee und viel Grund will man nicht per Hand freiräumen: Schneetraktor o.ä. muss her. Die Kabel die verlegt werden sind jenachdem nicht günstig, evtl muss die Straße aufgerissen werden für Anschlüsse...[unendlich lange Liste]

Nur mit dem Gebäude kommt man nicht weit ;)

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Re: Gewerbeimmobilie bauen

Beitrag von wolle » 29. Jan 2016 18:27

@miezekatze
Genau das meinte ich. Es kommen soviele Kosten dazu, die man nach keiner DIN-Norm berücksichtigen muss und die aber trotzdem anfallen. Klar, in der 276 gibts theoretisch ne Untergruppe für alles, aber hier sind ja eher Praktikermeinungen gefragt.

Und auch in der Halle merkt man dann, dass das stinkt, dann kommt ne Lüftung, und bei der Beleuchtung nimmt man doch jetzt wirklich nicht die Variante für die Kassenpatienten, und wenn man schon den ganzen Tag drin ist, dann nimmt man auch nicht die Kochecke für 500 Euro sondern was ordentliches.

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