Grundidee (hoffentlich stiehlt sie mir niemand
)Eine Immobilie die zwangsvesteigert wird, wird bei 50%-60% des Verkehrswertes gekauft. Z.b. für 40.000 Euro statt 80.000 Euro Verkehrswert, Größe 80qm.
Mit 5% Kaufnebenkosten + 8.000 Euro Renovierung komme ich auf 50.000 Euro Kaufwert.
Bank finanziert davon 90% (also 45.000 Euro zu 5 %).
Nun die Kalkulation:
Die Wohnung wird vermietet für 5 Euro/qm = 400 Euro monatlich = 4800 Euro jährlich ./. Erhaltungsaufwand+Verwalter 15% = verbleibend 4.080,- Euro Mieteinnahmen.
Sollzinsen für die Bank: 45.000 x 5% = 2.250,00 Euro
= 4.080 Euro Mieteinnahmen minus Sollzinsen 2.250 Euro = 1.830 Euro.
Jetzt kommt das allerwichtigste:
Verkehrswert mit Gutachten liegt ja vor mit 80.000 Euro. Also suche ich "Partner" oder "Anleger", die ihr Geld mir für 10% zur Verfügung stellen und dafür als Sicherheit einen Grundbucheintrag bekommen (in diesem Fall also 35.000 Euro, 45.000 Euro hat ja die Bank).
Da ja die Bank nur 45.000 finanziert hat, wir aber 50.000 Euro brauchen, nehme ich vom "Anleger" die 5.000 und lege die 30.000 bei einer speziellen Bank an, natürlich dann auch im Firmennamen an, in Bonuszertifikate (da bin ich fit drin). Konservativ ausgewählt zu 9%.
Dieses angelegte Geld wird von der Bank gehebelt mit 2fachen Wert. Es wird also insgesamt 90.000 Euro zu 9% angelegt. Auf das Investdarlehen wird 6% Zinsen bezahlt. Bleibt also Zinsdifferenz von 3% auf den gehebelten Betrag von 60.000 Euro. Somit würde man auf die angelegten 30.000 Euro, 4500 Euro Ertrag erzielen.
Die Gesamtrechnung würde dann mit einer Immobilie so ausschauen:
1.830,00 Euro Nettoeinnahmen aus der Immobilie:
4.500,00 Euro Einnahmen aus der Geldanlage
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6.330,00 Euro Einnahmen
3.500,00 Euro an den "Anleger" (10% auf die 35.000 Euro)
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2.830,00 Euro Einnahmen (bei einer Immobilie !!!)
Also wie müsste eine Firma aufgestellt sein, um dieses Geschäft machen zu dürfen?
