Hallo Andre,
da wir keine Rechtsanwälte sind und in dieser Tiefe zivilrechtlich nicht beauskunften dürfen, muss ich Dich auf einen im Internet frei zugänglichen Text verweisen. ich denke aber, dieser gibt Aufschluss über deine Frage.
Praxistipp: Der beurkundende Notar gibt Dir in dieser Angelegenheit Auskunft im Rahmen seiner notariellen Tätigkeit, ohne zusätzlichen monetären Aufwand für Dich.
Zwei Fragenkomplexe stellen jedoch die Praxistauglichkeit der GbR in Zweifel: Zum einen die noch immer nicht abschließend geklärte Frage des Grundstückserwerbs durch eine bestehende GbR, zum anderen die Frage des Nachweises der Vertretungsberechtigung, wenn nicht alle Gesellschafter handeln.
Der erstgenannte Fragenkomplex ist durch den eingangs erwähnten Beschluss des BGH vom 28.04.2011 (V ZB 194/10 - vgl. Rechtstipp 104 - 07/2011) weitgehend entschärft, jedenfalls dann, wenn für die GbR alle ins Grundbuch einzutragenden Gesellschafter einer bestehenden GbR beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages agieren: Deren Versicherung, dass sich Änderungen im Gesellschafterbestand nicht ergeben haben und damit sämtliche Gesellschafter der Erwerber-GbR mitwirken, reicht zum erforderlichen Nachweis aus. Sollten einzelne Gesellschafter verhindert sein, so können diese durch einen Bevollmächtigten (etwa ihren Rechtsanwalt) oder durch einen Mitgesellschafter mit schriftlicher, besser notariell beglaubigter Vollmacht vertreten werden, so dass mit den vom BGH entwickelten Grundsätzen ein Großteil der denkbaren Fälle zufriedenstellend gelöst werden kann. Ist es allerdings nicht möglich, dass alle Gesellschafter an der Grundstückstransaktion mitwirken, so bleibt eine Rechtsunsicherheit bestehen:
Das Recht der GbR lässt ohne weiteres zu, dass einzelnen Gesellschaftern Allein- oder Gesamtvertretungsberechtigung erteilt wird (§ 714 BGB), so daß entgegen der Annahme von § 709 Abs. 1 BGB, wo davon ausgegangen wird, dass grundsätzlich alle Gesellschafter bei Verträgen der GbR mitwirken, nur einer oder wenige der Gesellschafter für die Gesellschaft rechtsverbindlich handeln können. Zivilrechtlich ist dies also eindeutig geklärt und ein durchaus üblicher und gangbarer Weg. Problematisch wird dieser Ansatz jedoch in dem Augenblick, wo es sich um den Erwerb eines Grundstücks handelt, denn hier ist zum abschließenden Vollzug des Grundstückskaufs, der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nach § 20 GBO auch die Wirksamkeit der Auflassung zu Gunsten der GbR in grundbuchlich tauglicher Form (§ 29 GBO öffentliche Urkunden) nachzuweisen, was die wirksame Vertretung der GbR durch den handelnden Gesellschafter mit umfasst. § 167 Abs. 2 BGB (Die Erklärung [Vollmachterteilung] bedarf nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht) hilft hier nicht weiter, da § 29 GBO eine der anerkannten Ausnahmen zu diesem Grundsatz darstellt.
Für die der Eigentumsumschreibung regelmäßig vorgelagerte Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird dies i.d.R. noch nicht relevant, da es für deren Eintragung ins Grundbuch genügt, wenn der Verkäufer die Eintragung der Vormerkung gemäß § 19 GBO bewilligt - eine Prüfung der Vertretungsberechtigung des für die erwerbende GbR agierenden Gesellschafters durch das Grundbuchamt erfolgt insoweit nicht.
Wie der genannte Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer bestehenden GbR in der Form von § 29 GBO geführt werden kann, ist leider noch immer nicht abschließend geklärt und hierin liegt das Problem: Vielfach findet sich die Bestellung zum geschäftsführenden Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag der GbR, der wiederum nur selten den Formerfordernissen von § 29 GBO genügen wird. Auch kann in dieser Bestellung im Gesellschaftsvertrag noch nicht notwendigerweise die Erteilung einer Vollmacht an den Handelnden gesehen werden, so dass auch die Anwendung von § 172 Abs. 2 BGB nicht ohne weiteres in Betracht kommt, wonach der Gesellschaftsvertrag als Vollmachtsurkunde die Vermutung begründet, dass der Handelnde bis zur Rückgabe der Vollmachtsurkunde bevollmächtigt ist, entsprechend zu handeln; auch insoweit bliebe im Übrigen das Problem des formgerechten Nachweises nach § 29 GBO bestehen. Soweit der Gesellschaftsvertrag der GbR eine in der Praxis durchaus übliche Klausel dahin enthält, dass die Gesellschafter verpflichtet sind, dem geschäftsführenden Gesellschafter auf dessen Verlangen hin jederzeit eine ausdrückliche Vollmacht zum Beleg seiner Stellung als geschäftsführender Gesellschafter bzw. zur Ermöglichung seines Handelns als solcher, auch in notarieller Form, zu erteilen, ist dies ein erster Fingerzeit zur Lösung.
Insoweit bietet sich an, eine formgerechte (notariell beglaubigt unterschriebene) Vollmachtsurkunde aller Gesellschafter der GbR beizubringen, so dass der Handelnde für alle Gesellschafter zu handeln im Stande ist und die Vorgaben des BGH im Beschluss vom 28.04.2011 alleine erfüllen kann. Damit dürften alle Zweifel über Bestehen und Umfang der Vertretungsbefugnis für die bestehende GbR in der Form von § 29 GBO behoben und das aufgezeigte Problem gelöst sein. Dass dies bei Gesellschaften mit größerem Gesellschafterkreis ggf. einen massiven Aufwand auslöst, liegt auf der Hand.
Quelle:
https://www.pnhr.de/aktuelle-themen-rec ... hen-rechts
