Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

E-Commerce Steuern - Steuerberater, Buchhaltung, Rechnungswesen, doppelte Buchführung, SKR 03 04
Andre (KM)
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Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Moin,
ich bin derzeit in Verhandlung mit einem Unternehmen, welches ich übernehmen möchte.

Es wird ein Asset-Deal (meine GmbH kauft die Assets). Bei dem Unternehmen ist auch ein Grundstück inkl. Gebäude dabei,
welches als Betriebsstandort genutzt wird.

Nun hat mein Steuerberater den Vorschlag gemacht - um maximal Steuern zu sparen, was ja auch seine Aufgabe ist - das Gebäude nicht mit der GmbH zu kaufen, sondern mit einer GbR, bestehend aus mir (95 %) und einer noch unbekannten Person (5 %), damit keine Betriebsaufspaltung erfolgt und es wirklich im Privatvermögen ist.

Vorteile:
- im Falle einer Insolvenz wäre das Grundstück geschützt (OK, wollen wir mal nicht von ausgehen)
- nach 10 Jahren wäre ein steuerfreier Verkauf möglich

Ich persönlich kann mich mit der Idee noch nicht zu 100 %ig anfreunden,
gerade wegen der GbR-Geschichte. Kenne diverse Leute wo es in die Hose ging (Eheleute -> Ex-Eheleute -> Streit; Fossi´s Beispiele ect.).
Mein STB meinte zwar, dass kann man im Vorwege klar vertraglich regeln...aber trotzdem.

Daher tendiere ich aktuell trotz Steuervorteile das Gebäude mit der GmbH zu kaufen, hat auch den Vorteil, dass alles "sauber getrennt" ist und keine Verschachtelungen mit Privat stattfinden.

Wie habt ihr das gelöst?

Gruß,
André


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catcat2
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Du könntest eine 2. GmbH gründen?
Oder eine GmbH im Ausland gründen.
Ist zwar anfangs Arbeitsaufwendig, aber richtig angewandt recht "Steuerschonend" *hust
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Wolkenspiel
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

catcat2 hat geschrieben: 9. Sep 2020 13:06 Oder eine GmbH im Ausland gründen.
Das klingt immer so einfach. Wie genau geht denn das, wenn man dort keinen Standort hat? Briefkastenadresse oder wie machst du das? rauchen
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catcat2
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Ich hab in mehreren Staaten ganz legal Büroraum und Lager für diverse Unternehmungen angemietet.
Man muß halt gucken, ob sich das rechnet.
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hkhk
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

catcat2 hat geschrieben: 9. Sep 2020 13:32 Ich hab in mehreren Staaten ganz legal Büroraum und Lager für diverse Unternehmungen angemietet.
Man muß halt gucken, ob sich das rechnet.
"legal" und Litauen, da sträuben sich mir die Nackenhaare...
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3S.tax
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Hallo Andre,

ich versuche mal die Sache so zu erklären, dass sie verständlich ist für Dich.

Du musst hier verschiedene Optionen betrachten. Denn nicht immer muss bzw. sollte man wegen der Steuern steuern. Ich lese aus Deinem Post, dass es Dir wichtig ist, die volle Kontrolle über die Immobilie zu wahren und dies entsprechend steuerschonend.

Gründung einer GbR, welche die Immobilie hält
Bei der Konstellation wie von Dir beschrieben, dass Du eine GbR mit einer noch unbekannten Person gründest und Du dabei zu 95% an der Gesellschaft beteiligt ist, bringt in meinen Augen keinen steuerlichen oder haftungstechnischen Vorteil. Grds. ist die Immobilie in der GbR mit Deinem Anteil an der Gesellschaft in Deinem Privatvermögen. Aber: Bei Nutzung des Betriebsgrundstückes durch Deine GmbH (egal ob entgeltlich oder unengeltlich) entsteht eine sogenannte Betriebsaufspaltung, denn es entsteht wiederum eine sogenannte sachliche und personelle Verflechtung. Bei Interesse, Näheres dazu hier. Hier hilft grds. leider auch die Beteiligung eines fremden Dritten an der GbR mit 5% nicht. Es sei denn, der fremd Dritte hat die alleinige Geschäftsführungsbefugnis in der GbR und kann auch nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden.
Anders würde es sich verhalten, wenn Du nur zu 5% an der GbR beteiligt wärst.
Hierzu bedarf es aber weiteren Sachverhalts und ich rate Dir dringend, Dir eine Zweitmeinung einzuholen.

Gründung einer zweiten GmbH
Annahme: Du hältst 100% der Anteile an der Immobilien GmbH und an der operativen GmbH.
Steuerliche Vorteile hast Du hier nicht, da ebenfalls eine Betriebsaufspaltung herbeigeführt wird (= kapitalistische Betriebsaufspaltung). Hier wirst Du die Vorteile der sogenannten erweiterten gewerbesteuerliche Kürzungn (= keine Gewerbesteuer auf vermögensverwaltende Einkünfte) auch leider nicht in Anspruch nehmen können.
Zivilrechtlich hast Du hier natürlich durch die Gründung der Immobilien GmbH bei Insolvenz der operativen GmbH die Immobilie nicht in der Insolvenzmasse.


Fazit: Wenn Du die Kontrolle sowohl über die Immobilie, als auch über die operative Gesellschaft immer vollumfänglich behalten möchtest, kratzen wir immer an der Betriebsaufspaltung.

Solltest Du verheiratet sein, könnte das "Wiesbadener Modell" für Dich interessant sein.


Bitte beachte, dass diese Auskünfte keine steuerliche Beratung darstellt, denn es könnten uns relevante Teile des Sachverhalts fehlen.
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regalboy
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

3S.tax hat geschrieben: 9. Sep 2020 13:40
Gründung einer GbR, welche die Immobilie hält
Bei der Konstellation wie von Dir beschrieben, dass Du eine GbR mit einer noch unbekannten Person gründest und Du dabei zu 95% an der Gesellschaft beteiligt ist, bringt in meinen Augen keinen steuerlichen oder haftungstechnischen Vorteil. Grds. ist die Immobilie in der GbR mit Deinem Anteil an der Gesellschaft in Deinem Privatvermögen. Aber: Bei Nutzung des Betriebsgrundstückes durch Deine GmbH (egal ob entgeltlich oder unengeltlich) entsteht eine sogenannte Betriebsaufspaltung, denn es entsteht wiederum eine sogenannte sachliche und personelle Verflechtung. Bei Interesse, Näheres dazu hier. Hier hilft grds. leider auch die Beteiligung eines fremden Dritten an der GbR mit 5% nicht. Es sei denn, der fremd Dritte hat die alleinige Geschäftsführungsbefugnis in der GbR und kann auch nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden.
Anders würde es sich verhalten, wenn Du nur zu 5% an der GbR beteiligt wärst.
...
Ich bin etwas irritiert, weil mein Steuerberater mir noch vor ca. 1 Monat gesagt hat, dass selbst 1% Fremdanteil in der "Gebäude-GBR" ok wäre.

"Unbekannte 3. Person" nimmt man ja normalerweise auch nicht, sondern Vater, Mutter, Frau, Geschwister....
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catcat2
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Sagen wirs mal so: Jedes Unternehmen im Non-EU-Ausland kann eine GmbH in DE als Alleingesellschafter führen.
Wenn Du dann der Inhaber dieses Unternehmens in diesem Non-EU-Ausland bist, das eine extrem niedrige Gewinnsteuer hat, dann...
(Hat mir 1 Freund erzählt.)
Tony
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Von dem Modell mit der Gebäude GbR habe ich noch nie gehört.

Bei mir ist es so, daß meine Frau das Gebäude gekauft hat.
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3S.tax
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Hallo Regalboy,

die herrschende Meinung des BFH und der Literatur belegen, dass eine Betriebsaufspaltung dann vorliegt, wenn ein Besitzunternehmen eine wesentliche Betriebsgrundlage an ein Betriebsunternehmen zur Nutzung überlässt und dass sowohl in dem Besitz- als auch in dem Betriebsunternehmen dieselbe Person oder Personengruppe einen beherrschenden Einfluss ausüben kann und somit bei beiden Unternehmen ein einheitlicher geschäftlicher Betätigungswille vorliegt.

Vorausgesetzt, der fremde Dritte ist an der Besitzgesellschaft beteiligt und ihm obliegt die alleinige Geschäftsführung sowie dass der Dritte nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden kann und bei Vorhandensein weiterer Geschäftsführer diese nicht ohne die Zustimmung des Dritten handeln können, kann man davon ausgehen, dass eine personelle Verflechtung nicht gegeben ist.

Der BFH geht nunmehr in ständiger Rechtsprechung von Folgendem aus:
Eine Betriebsaufspaltung liegt wegen fehlender personeller Verflechtung mithin nicht vor, wenn an der
Betriebsgesellschaft nicht alle Gesellschafter der Besitz-PersGes (in dieser Konstellation = GbR) beteiligt sind und die Beschlüsse der Besitz-PersGes einstimmig gefasst werden müssen. (vgl. BFH Urteil vom 11.5.1999, VIII R 72/96, BStBl II 2002, 722; zuletzt BFH Urteil vom 16.5.2013, IV R 54/11, BFH/NV 2013, 1557 (NV))

Aber, dadurch dass der TE (Andre) die "Kontrolle" über "seine" Immobile behalten möchte, ist diese Konstellation nur mit Personen zu empfehlen, die entsprechend dafür geeignet sind.
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3S.tax
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Tony hat geschrieben: 9. Sep 2020 13:56 Von dem Modell mit der Gebäude GbR habe ich noch nie gehört.

Bei mir ist es so, daß meine Frau das Gebäude gekauft hat.
= Wiesbadener Modell! Sehr gut gemacht :)
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Tony
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Schnelles Googeln hat folgendes zu Tage gebracht: "Die personelle Verflechtung wird dann nach ständiger Rechtsprechnung angenommen, wenn eine Person beide Unternehmen in der Weise beherrscht, dass sie in der Lage ist, in beiden Unternehmen einen einheitlichen Geschäfts- und Betätigungswillen durchzusetzen."
(BFH BStBI II 1994, 466, BFH NV 2601 m.w.n.)

Das passt nicht zu dem GbR Modell.
Tony
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

3S.tax hat geschrieben: 9. Sep 2020 13:57 Vorausgesetzt, der fremde Dritte ist an der Besitzgesellschaft beteiligt und ihm obliegt die alleinige Geschäftsführung sowie dass der Dritte nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden kann und bei Vorhandensein weiterer Geschäftsführer diese nicht ohne die Zustimmung des Dritten handeln können, kann man davon ausgehen, dass eine personelle Verflechtung nicht gegeben ist.
Unsere Posts haben sich überschnitten; interessanter Punkt Dein Zitat, die Variante kannte ich noch nicht.
remen67
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

dann ist Man(n) aber von der Frau abhängig, wie viele Ehen werden noch mal statistisch innerhalb von 10 Jahren geschieden ? ;-)
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3S.tax
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

3S.tax hat geschrieben: 9. Sep 2020 13:57 Hallo Regalboy,
die herrschende Meinung des BFH und der Literatur belegen, dass eine Betriebsaufspaltung dann vorliegt, wenn ein Besitzunternehmen eine wesentliche Betriebsgrundlage an ein Betriebsunternehmen zur Nutzung überlässt und dass sowohl in dem Besitz- als auch in dem Betriebsunternehmen dieselbe Person oder Personengruppe einen beherrschenden Einfluss ausüben kann und somit bei beiden Unternehmen ein einheitlicher geschäftlicher Betätigungswille vorliegt.
Tony hat geschrieben: 9. Sep 2020 14:07 Schnelles Googeln hat folgendes zu Tage gebracht: "Die personelle Verflechtung wird dann nach ständiger Rechtsprechnung angenommen, wenn eine Person beide Unternehmen in der Weise beherrscht, dass sie in der Lage ist, in beiden Unternehmen einen einheitlichen Geschäfts- und Betätigungswillen durchzusetzen."
(BFH BStBI II 1994, 466, BFH NV 2601 m.w.n.)

Das passt nicht zu dem GbR Modell.
Hallo Tony,

das ist grds. absolut korrekt.

Wobei man hier auch wieder sehr fein differenzieren muss. Es kann tatsächlich funktionieren. Aber nur dann, wenn ein fremder Dritter, der nur an der Besitz-PersG beteiligt ist, nicht an der operativen Gesellschaft beteiligt ist und dieser gleichzeitig

a) Geschäftsführer ist sowie
b) nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden kann und
c) bei weiteren Geschäftsführern keine Entscheidungen ohne den fremden Dritten gefällt werden dürfen.
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

3S.tax hat geschrieben: 9. Sep 2020 14:14 ....
Hallo Tony,

das ist grds. absolut korrekt.

Wobei man hier auch wieder sehr fein differenzieren muss. Es kann tatsächlich funktionieren. Aber nur dann, wenn ein fremder Dritter, der nur an der Besitz-PersG beteiligt ist, nicht an der operativen Gesellschaft beteiligt ist und dieser gleichzeitig

a) Geschäftsführer ist sowie
b) nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden kann und
c) bei weiteren Geschäftsführern keine Entscheidungen ohne den fremden Dritten gefällt werden dürfen.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__709.html
Sagt aber doch:
(1) Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

regalboy hat geschrieben: 9. Sep 2020 14:23-
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__709.html
Sagt aber doch:
(1) Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.
Hallo Tony,

in Deutschland herrscht grds. Vertragsfreiheit.
Mithin obliegt es den Gesellschaftern, welche Regelungen abweichend zu gesetzlichen Vorgaben und Regelungen im Gesellschaftsvertrag getroffen werden. :)
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Im Zweifel werden Unklarheiten bei der Betriebsprüfung oder später beim Finanzgericht geklärt ;-)
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3S.tax
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

remen67 hat geschrieben: 9. Sep 2020 14:43 Im Zweifel werden Unklarheiten bei der Betriebsprüfung oder später beim Finanzgericht geklärt ;-)
Soweit sollte man es - wenn möglich - nicht kommen lassen. :-)
Kostet ggf. viel Geld, noch mehr Nerven und soweit man es vorher wasserdicht machen kann, kann ich dazu nur raten.
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Re: Betriebsimmobilie kaufen - Betriebs- oder Privatvermögen - wie macht ihr das?

Moin,
zum GbR Thema:
mein Steuerberater hat mir erklärt, wenn ich 95 % halte und ein noch unbekannter Dritter 5 % (Frau, Bruder, Schwester, wer auch immer) und im GbR-Vertrag steht, dass für Geschäftsentscheidungen immer beide Gesellschafter einstimmig zustimmen müssen, die Betriebsaufspaltung nicht mehr stattfindet (theoretisch auch schon bei 1 %, aber mit 5 % ist man auf der sicheren Seite).
Wobei man hier auch wieder sehr fein differenzieren muss. Es kann tatsächlich funktionieren. Aber nur dann, wenn ein fremder Dritter, der nur an der Besitz-PersG beteiligt ist, nicht an der operativen Gesellschaft beteiligt ist und dieser gleichzeitig

a) Geschäftsführer ist sowie
b) nicht ohne seinen Willen von der Geschäftsführung entbunden werden kann und
c) bei weiteren Geschäftsführern keine Entscheidungen ohne den fremden Dritten gefällt werden dürfen.
Dieses Konstrukt hätten wir dann ja.

Allerdings ist mir wie gesagt die volle Kontrolle wichtig. Familie & Freunde können sich zerstreiten, besonders auf Sicht von 20 - 40 Jahren.
Klingt nicht besonders romantisch, aber ich denke lieber rational, als in 20 Jahren mich herumärgern zu müssen engel

Briefkasten-Firma im Ausland macht die Sache aus organisatorischen Gründen nicht unbedingt einfacherer (geschweige denn sinnvoller).

Also tendiere ich aktuell dazu, dass ganze mit der bestehenden GmbH zu machen. :popcorn:
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