Sellerforum.de - Seit 2007 das Portal für eCommerce und Handel

Bei mir steht der Bau einer Mehrzweckhalle an, das Gebäude soll auf dem Privatbesitz meiner Familie gebaut werden, Ich selber möchte das Gebäude als Lagerfläche nutzen und später nach Aufgabe der Firma soll es privat genutzt werden, ein Verkauf soll nicht erfolgen.

1. Was macht mehr Sinn das Gebäude gleich privat zu bauen oder doch über die Firma? Privat hätte ich das Problem mit dem Übergang in den Privatbesitz nicht kann aber auch die Mwst nicht abziehen und keine Abschreibung geltend machen, das wären 3% über ca. 30 Jahre aber auch da glaube ich nicht das ich die 30 Jahre voll mache, es werden wohl mehr 10-15 danach ist Schluss.

2.Wenn ich als Bsp Summe 119.000€ nehme wäre die Mwst schon 19.000€ die ich zurück bekomme, die Abschreibung kommt auch für 10-15Jahre dazu, da laut Steuerberater Kredite steuerneutral sind könnte ich nur die Zinsen absetzen, da die Summe überschaubar ist würden die Baukosten aus den Rücklagen der Firma bezahlt werden, diese müssten doch dann als Ausgabe angerechnet werden so das in dem Jahr der Gewinn stark fällt, ich versuche das auf zwei Jahre zu ziehen dann halbieren sich die Kosten pro Jahr und die Steuern sinken in den zwei Jahren da weniger Gewinn anfällt oder nicht?

3. Was ist wenn die Firma nach 2-10Jahren schließen muss, muss dann die Mwst (19.000€) und die Steuerersparnis für den Bau zurück gezahlt werden?

4. Wie sieht das mit den Übergang in den Privatbesitz aus, es wird dann der Aufgabegewinn ermittelt und danach nochmal Steuern gezahlt. Es gibt dafür die Möglichkeit ab 55J einen einmaligen Steuerfreibetrag zu beantragen, das sind 45000€ und ca. 56% Nachlass auf den eigenen Steuersatz für die Restsumme. Der Wert vom Gebäude muss dann geschätzt werden und geht in die Rechnung mit rein, macht es einen Unterschied ob das Gebäude verkauft wird oder in den privat Besitz über geht, der Wert bleibt doch gleich? Gibt es einen Rechner wo man jetzt schon prüfen kann was ca. später zu zahlen ist?
Hier ist das ganz gut beschrieben: https://www.impulse.de/recht-steuern/st ... 05928.html

Zum Link, wo kommen da die 200.000€ abzüglicher Buchwert des Betriebsvermögens her? Sind das die 200.000€ Eigenkapital?

Ich hoffe Ihr könnt mir etwas helfen.

MfG

zu 1.: Wie kommst du darauf, dass du als privater Vermieter keine MWSt ziehen könntest? Du vermietest ja an deine Firma... (die eine GmbH ist? - Einzelunternehmen wäre problematischer)

regalboy hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 10:57 zu 1.: Wie kommst du darauf, dass du als privater Vermieter keine MWSt ziehen könntest? Du vermietest ja an deine Firma... (die eine GmbH ist? - Einzelunternehmen wäre problematischer)

Selbst als GmbH kann das schwierig werden, wenn er der alleinige Geschäftsführer ist.
Empfehlung war bei uns/ist beim Anbau: Bau von jemand dritten (Eltern z.B.)....die können die MwSt. auch ziehen.

Ansonsten gibt es Konstrukte mit GmbH und Co. KG .... stillem Teilhaber, der sich zurückhält....aber zieht alles natürlich Aufwand nach sich.

NEO123 hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 12:34

regalboy hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 10:57 zu 1.: Wie kommst du darauf, dass du als privater Vermieter keine MWSt ziehen könntest? Du vermietest ja an deine Firma... (die eine GmbH ist? - Einzelunternehmen wäre problematischer)

Selbst als GmbH kann das schwierig werden, wenn er der alleinige Geschäftsführer ist.
Empfehlung war bei uns/ist beim Anbau: Bau von jemand dritten (Eltern z.B.)....die können die MwSt. auch ziehen.

Ansonsten gibt es Konstrukte mit GmbH und Co. KG .... stillem Teilhaber, der sich zurückhält....aber zieht alles natürlich Aufwand nach sich.

Warum sollte es mit GmbH und alleiniger Geschäftsführer schwierig sein?

Mache ich bei allen Neubauten nur so und weder Steuerberater, noch Finanzamt haben etwas dagegen.

Mein Steuerberater meinte, dass die Nähe von Privat zu Gewerbe in der Konstellation zu "nah" wäre und das Probleme geben KANN.
Wenn es geht würde er die Konstellation vermeiden.

Die Halle wird dann notwendiges Betriebsvermögen. Der Unterschied ergibt sich im wesentlichen beim späteren Verkauf. Darum gehört meiner Frau unser Firmengebäude.

@Max001
Du weißt ja schon, dass Du die Halle später privat benutzen möchtest, daher auch privat bauen, aber eben nicht Du sondern Frau/Eltern. Bei Eltern aufpassen, daß Du die Halle nicht erbst im Todesfall und sie dann doch notwendiges Betriebsvermögen wird (Testament).
MwSt kannst Du ziehen, auch wenn Deine Frau privat baut. Sie vermietet dann entsprechend auch mit MwSt. Hier weiß ich allerdings nicht was passiert, wenn eben einfach nicht mehr vermietet wird.

@regalboy, ich habe ein Einzelunternehmen, daher stellt sich die Frage nicht.

Max001 hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 14:57 @regalboy, ich habe ein Einzelunternehmen, daher stellt sich die Frage nicht.

ok dann macht es steuerlich KEINEN Sinn die selbst zu bauen, du kannst da nicht sagen "das Einzelunternehmen mietet aber Privat baue ich"

NEO123 hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 15:05

Max001 hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 14:57 @regalboy, ich habe ein Einzelunternehmen, daher stellt sich die Frage nicht.

ok dann macht es steuerlich KEINEN Sinn die selbst zu bauen, du kannst da nicht sagen "das Einzelunternehmen mietet aber Privat baue ich"

Warum sollte es steuerlich keinen Sinn machen?

MWSt kann in der Regel gezogen werden, der Gewinn / Verlust / Abschreibung sind ja auch ganz normal.

Es funktioniert natürlich ABER bei Betriebsaufgabe erstellst Du die Schlußbilanz und da steht dann ein Gebäude drin. Daher würde ich das lieber aus der Firma raus halten wollen.

@regalboy wenn du das so machst zahlst du weniger Steuern da die Miete den Gewinn drück aber die Person die die Miete bekommen muss die ja auch versteuern also bleibt dir am Ende nur die Differenz der beiden Steuersätze, wie hoch muss die Miete sein damit sich das lohnt? Bei mir werden das nicht mehr wie 500-700€ pro Monat werden.

@Toni wie können meine Frau/Eltern die Mwst ziehen wenn sie keine Firma haben, bzw wie soll ich für einen Privatbau die Mwst ziehen wenn die Rechnung nicht über die Firma läuft?

Mich Interessiert mehr das Szenario was passiert wenn es Betriebsvermögen ist und die Firma schließen muss. Was kommen da für Kosten auf mich zu, laut der Rechnung aus dem Bsp sind es auch nur 3000€ Nachzahlung das ist doch überschaubar, selbst wenn es 6000-10000€ werden ist das immer noch wesentlich günstiger als wenn privat gebaut wird ohne die Mwst zu ziehen und den Gewinn über die Bauausgaben zu drücken.

Bei der Miete hast du die Differenz der EST Sätze - richtig...das kann schon einiges ausmachen.
Jahresmiete: 10000€ netto
Steuersatz Vermieter: 30%
Steuersatz Mieter: 40%
Sind 1000€ weniger Steuerlast in der Familie (ganz vereinfacht)
MwSt. ziehen geht....wobei bei uns auch ein Gewerbe vorhanden war (PV Anlage)....da war ich aber auch nicht tief eingebunden.

Wenn die Firma schließt muss das Betriebsvermögen irgendwie "weg", also verkaufen (naheliegend)
Verkaufst du die Halle für z.B. 150.000€ (kleine Halle) - musst du 150.000€ im Verkaufsjahr versteuern, da sie "Einnahmen" sind.
Das treibt i.d.R. den EST Satz nach oben und verteuert alles andere gleich mit.

Wenn du die Halle auf "fremden" Grund baust....das wird dann sowieso kompliziert....Haftung, Mieter des Grunds (darfst du nicht umsonst bekommen) usw. usf.

Daher der Weg: jemand drittes baut....so ist das Objekt auch bei einem "Vorfall" geschützt (Pleite, tot....sowas).

Privat bauen und vermieten wird dann ähnlich wie ein Gewerbe betrachtet und man kann - muß aber nicht - zur Umsatzsteuer optieren. Wusste ich vorher auch nicht, ist aber so.

@Tony, selbst wenn man nicht zur Umsatzsteuer optiert kann man trotzdem die Mwst ziehen? Als ich Kleinunternehmer war, war das nicht möglich!

Bei Vermietung kann man entscheiden ob Umsatzsteuer oder nicht. Das gilt dann in beide Richtungen. Willst du die Vorsteuer ziehen, muss auch auf die Mieteinahmen USt. abgeführt werden. Möchtest du keine USt. abführen müssen, kannst du auch eine VSt. ziehen.

AndreM93 hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 16:14 Bei Vermietung kann man entscheiden ob Umsatzsteuer oder nicht. Das gilt dann in beide Richtungen. Willst du die Vorsteuer ziehen, muss auch auf die Mieteinahmen USt. abgeführt werden. Möchtest du keine USt. abführen müssen, kannst du auch eine VSt. ziehen.

Ausgenommen Vermietung von Wohnungen / Häusern zur Privatnutzung.

Lass Dich bitte unbedingt von einem Steuerberater beraten, sonst hast Du hinterher ein echtes Problem.
1. Die Informationen zur Umsatzsteuer am Schluss sind richtig.
2. Das Gebäude privat bauen und dann an die eigene GmbH vermieten zieht eine Betriebsaufspaltung nach sich und das kann ein echtes Problem werden, wenn Du das Gebäude dann wieder ins Privatvermögen bekommen willst.

Also, mein Tipp, spare dort bitte nicht an der falschen Stelle, sondern frage einen Steuerberater, der Deinen konkreten Fall und Deine konkreten Zahlen kennt, sonst wird es später teuer.

Max001 hat geschrieben: ↑30. Jul 2019 10:51... da die Summe überschaubar ist würden die Baukosten aus den Rücklagen der Firma bezahlt werden, diese müssten doch dann als Ausgabe angerechnet werden so das in dem Jahr der Gewinn stark fällt, ich versuche das auf zwei Jahre zu ziehen dann halbieren sich die Kosten pro Jahr und die Steuern sinken in den zwei Jahren da weniger Gewinn anfällt oder nicht?

Die Baukosten werden über die genannten 30 Jahre abgeschrieben, wieso sollte sich da in den ersten beiden Jahren der Gewinn stark mindern??

Was ist wenn die Firma nach 2-10Jahren schließen muss, muss dann die Mwst (19.000€) und die Steuerersparnis für den Bau zurück gezahlt werden?

Ja, aliquot.