Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

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lallekalle
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Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Moin zusammen,

da die Zukunft in meinem aktuellen angemieteten Teil-Gebäude eher ungewiss ist (Vermieter will evtl. verkaufen, dann doch nicht, dann aber vielleicht doch wieder) bin ich ein wenig am Links / Rechts schauen, nach Alternativ-Immobilien.

Zufällig ergab sich, dass die Lagerhalle genau gegenüber zum Verkauf steht, da der Betrieb dort aufgrund der gestiegenen Rohstoff-Preisen und somit nicht mehr rentablen Verkäufen schließen wird. Aktuell ist ein Maschinenbau-Unternehmen drin, welches industrielle Nudelmaschinen und Süsswaren-Maschinen produziert.

Mit Immobilien habe ich noch überhaupt keine Erfahrungen und ich wollte einfach mal bei Euch nachhaken, auf was man so alles achten sollte, beim Kauf einer Gewerbeimmobilie.

Tatsächlich glaube ich, dass diese von der Fläche und vom Grundriss her optimal für uns wäre.

Hier ein paar Informationen zum Objekt:

- Hallengröße ca. 500m2 auf einem 2200m2 Grundstück im Gewerbe-Mischgebiet. Davon ca. 200m2 in etwa Bürofläche mit Odenwalddecken. Zustand sieht auf dem ersten Blick gepflegt und in Ordnung aus.
- Kunststoffbeschichteter Hallenboden mit Bodenbelastung >2.5t m2
- Rolltor 3.6m x 4m
- Baujahr 1994
- Gasheizung mit Flüssiggas-Tank
- Dach und Wand gedämmt - Halle besteht aus Sandwichelementen.
- Halle ist beheizbar - es sind zwei getrennte Kreisläufe (1x Halle 1x Büro verfügbar)
- Energiebedarf Wärme 84kWh (m2*a), Energiebedarf STrom 49,3 kWh(m2*a) Energieeffizienzklasse E (keine Ahnung, ob das brauchbar ist)
- Hallenhöhe Trauf ca. 4.00m - in einem Teil der Halle ist noch eine zweite Ebene für Kleinteile-Lager eingerichtet was ich sehr praktisch finde
- Getrennte Toiletten, Dusche, Küche
- Schwenkkran (den ich nicht benötigen würde.
- Brandschutzwand zwischen Büro und Halle

Preis unverhandelt 480000 EUR zzgl. Makler.

In unserer Region gibt es kaum freie Immobilien und zum Verkauf sowieso nicht bezahlbar - und wenn ich das so richtig gesehen hatte, ist der Preis für den aktuellen Zeitpunkt "okay".

Grundbuchauszug und Altlasten sind bisher nicht bekannt, aber das weiß ich, dass man darauf achten soll. Wie gesagt, vielleicht gibt es von dem ein oder anderen hier ein paar Tipps worauf man achten muss.

Danke!


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Andy79
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

unabhängig von den technischen Daten und Werten - die kann ich nicht einschätzen, aber frag mal nach wie das mit Nutzungsänderungen ist.

Wir haben neben uns eine Metallbau-Halle die einen Bestandsschutz (Gewerbe-Mischgebiet) für wirklich alles hat. Die können machen was sie wollen.

Wenn aber der Inhaber und die Nutzung sich ändert gibt es 1000 aktuelle und neue Auflagen die erfüllt werden müssen (z.b. Immissionsschutzgesetz)

Da müsstest du mal bei eurem Landkreis nachfragen , am Besten schriftlich und sehr detailliert.
NEO123
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Unabhängig vom Gebäude an sich würde ich prüfen ob der Kauf eine "nicht Gewerbeperson" durchführen kann, dann geht die Immobilien nicht ins Firmenvermögen und kann ggf. nach Jahren steuerfrei verkauft werden.

Kann Sinn machen
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

NEO123 hat geschrieben: 26. Jan 2023 08:18 Unabhängig vom Gebäude an sich würde ich prüfen ob der Kauf eine "nicht Gewerbeperson" durchführen kann, dann geht die Immobilien nicht ins Firmenvermögen und kann ggf. nach Jahren steuerfrei verkauft werden.

Kann Sinn machen
Das ist leider tatsächlich ein Problem. Somit müsst jemand drittes die Immobilie kaufen oder zumindest mit Anteil 50%. Das funktioniert hier leider nicht. Wenn ich die Immobilie privat kaufe, geht die wohl immer ins Betriebsvermögen mit rein. Selbst wenn ich sie Privat kaufe, und an meine zusätzlich bestehende GmbH vermiete, wäre es wohl eine Betriebsaufspaltung. Das scheint alles nicht so einfach zu sein.
Andre (KM)
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

lallekalle hat geschrieben: 26. Jan 2023 08:23 Das ist leider tatsächlich ein Problem. Somit müsst jemand drittes die Immobilie kaufen oder zumindest mit Anteil 50%. Das funktioniert hier leider nicht. Wenn ich die Immobilie privat kaufe, geht die wohl immer ins Betriebsvermögen mit rein. Selbst wenn ich sie Privat kaufe, und an meine zusätzlich bestehende GmbH vermiete, wäre es wohl eine Betriebsaufspaltung. Das scheint alles nicht so einfach zu sein.
Nein, dass ist gar nicht so schwierig und da gibt es mehrere Möglichkeiten, siehe hier: https://www.juhn.com/fachwissen/gmbh-st ... tung-gmbh/

Lass Dich da vom Steuerberater beraten. Wir haben das auch gemacht (und wurde vom Finanzamt auch geprüft und abgesegnet). Ist eigentlich kein Hexenwerk. Aber: Du brauchst jemanden, dem Du zu 100 % vertrauen kannst :daumenhoch:
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Andre (KM) hat geschrieben: 26. Jan 2023 08:46 Aber: Du brauchst jemanden, dem Du zu 100 % vertrauen kannst :daumenhoch:
Tatsächlich habe ich den nicht. Nur meine Mutter, und das ist keine Option :-(
Wollomo
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Jetzt unabhängig von irgendwelchen Altlasten im Grundbuch, wird sich die Kaufwürdigkeit nur am Zustand und deiner Nutzung ableiten lassen.

Passt die Halle für deine Gegebenheiten? Was muss in naher Zukunft baulich saniert werden bzw. für deine Bedürfnisse umgebaut werden. Das Objekt kann halb geschenkt zu teuer sein wenn du zu viel umbauen musst oder der Bestand grottenschlecht ist.
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Ach
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Weitere Frage: Kannst und darfst Du Änderungen vornehmen, besteht insbesondere eine Reserve für Anbauten?

Und ganz wichtig: Ist der Brandschutz so, dass Du Deinen Betrieb dort weiterführen könntest?
Seidenwald AG
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

hey,

das klingt von den Daten her sehr gut - wäre sowas in unserer Gegend, würde wohl schon eine Schlange von Interessenten davor campen... :daumenhoch:

Denke bei deinen Überlegungen auch an Altlasten - schau bei einer Besichtigung auch nach Dreckecken (Altölfässer hinter dem Gebäude, Reifenstapel, etc.). Halte Ausschau nach Asbest (würde ich bei der Art von Gebäude aber nicht unbedingt vermuten). Gibt es Rechte von Nachbarn (z.B. Überfahrtrecht oder darf einer deine Parkplätze mit benutzen).

Dann frag am Besten deine Bank nach einem Darlehen für die Immobilie - von denen erhältst du dann eine Liste mit Unterlagen, die für die Prüfung benötigt werden.... danach ist man selber auch schlauer und kann sich sicher sein, das wichtigste gesehen zu haben.

LG
Zuletzt geändert von Seidenwald AG am 27. Jan 2023 12:53, insgesamt 1-mal geändert.
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Ach hat geschrieben: 27. Jan 2023 08:45 Weitere Frage: Kannst und darfst Du Änderungen vornehmen, besteht insbesondere eine Reserve für Anbauten?

Und ganz wichtig: Ist der Brandschutz so, dass Du Deinen Betrieb dort weiterführen könntest?
Reserve ist auf jeden Fall gegeben. Das Grundstück ist 2200m2 groß, die Immobilie "nur" 500m2. Im Expose steht auch, dass noch Platz für Anbauten oder ein Wohnhaus wäre.

Brandschutz ... gute Frage. Wer kann mir diesbezüglich verbindlich eine Auskunft geben? Im Expose u.s.w steht nur, dass dort eine Brandschutzwand zwischen Büro und Halle ist. Ob / Was da aber noch zusätzlich gemacht werden müsste, hier müsste ich tatsächlich externen Rat mir einholen.
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Seidenwald AG hat geschrieben: 27. Jan 2023 12:49
Dann frag am Besten deine Bank nach einem Darlehen für sagen wir 50% - von denen erhältst du dann eine Liste mit Unterlagen, die für die Prüfung benötigt werden.... danach ist man selber auch schlauer und kann sich sicher sein, das wichtigste gesehen zu haben.
LG
Danke für den Tipp mit der Bank. Tatsächlich ist die Anfrage schon dort und hab schon die Info bekommen "Wenn die Zahlen, und das vermute ich mal, auch entsprechend positiv aussehen, sollte der Umsetzung grds. nichts im Wege stehen. " Ich frag mal nach, welche weiteren Informationen die zum Gebäude brauchen.
TugAlk

Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Ist wie beim Gebrauchtwagenkauf, nimm jemanden vom Fach (Bausachverständiger für solche Objekte) zu einer Besichtigung mit – das ist gut angelegtes Geld und wird aus Kostengründen leider viel zu selten gemacht. Wenn der Erstkontakt nicht über den Makler erfolgt ist, würde ich diesen auch konsequent meiden und die Courtage beim Eigentümer wegverhandeln – Makler sind für gewöhnlich ohnehin keine Hilfe, schon gar nicht für den Käufer.

Bebauungspläne sich öffentlich einsehbar, oft auch online. Schau mal, wie das Flurstück im Bebauungsplan ausgewiesen ist. Oft lassen sich bereits im Bebauungsplan erste Rückschlüsse auf frühere Nutzungsarten ableiten. Es ist immer gut, die Historie der Liegenschaft in der Rückschau zu betrachten – frühere Mitarbeiter, langjährige Nachbarn und Leute, die sich für Stadtgeschichte sowie Industriekultur interessieren, aber auch Zeitungsarchive sind wertvolle Quellen.

Kleines Beispiel: Ich bin in einem Mischgebiet aufgewachsen (eigentlich ein reines Gewerbegebiet). Ich habe als Kind viele Jahrzehnte mitbekommen, was auf einzelnen Liegenschaften so abgegangen ist und auch verbotenerweise da gespielt. Wo heute eine schicke Halle mit Baujahr 2010er-Jahre steht, war viele Jahrzehnte lang eine Teerpappenfabrik, der Boden war damals mit PAK so versaut, dass dieser meterweise abgetragen und als Sondermüll entsorgt werden musste. Der Sandhaufen wurde wegen Geruchsbelästigung mit Planen abgedeckt. Ich kenne eine andere Liegenschaft, die hatten dort einen sorglosen Umgang mit Öl, darüber wurde in den 1980er-Jahren in der Zeitung berichtet. Bei einer Maschinenfabrik weiß ich, dass die damals in der spanabhebenden Fertigung die Spänecontainer Kühlschmiermittel-leckend ständig auf unversiegeltem Boden stehen hatten. Natürlich sind solche Böden komplett versaut und Kandidaten für einen Ölabscheider …

… Titanspäne sind für Kinder natürlich eine tolle Sache, wenn man sein eigenes kleines Leuchtfeuerwerk bastelt, aber das ist ein andere Thema :).
Wollomo
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

lallekalle hat geschrieben: 27. Jan 2023 12:52

Reserve ist auf jeden Fall gegeben. Das Grundstück ist 2200m2 groß, die Immobilie "nur" 500m2. Im Expose steht auch, dass noch Platz für Anbauten oder ein Wohnhaus wäre.

Brandschutz ... gute Frage. Wer kann mir diesbezüglich verbindlich eine Auskunft geben? Im Expose u.s.w steht nur, dass dort eine Brandschutzwand zwischen Büro und Halle ist. Ob / Was da aber noch zusätzlich gemacht werden müsste, hier müsste ich tatsächlich externen Rat mir einholen.
Nur weil Platz wäre, bedeutet es noch lange nicht, dass es auch genehmigungsfähig ist. Gerade das Wohnhaus würde ich einmal kurz prüfen lassen.
Generell müsste für ein solches Gewerbegebiet ja ein Bebauungsplan einzusehen sein. Guck dich mal nach einem fähigen Bauzeichner, Planer oder gar Architekten um der sich in der Ecke auskennt und der dir das alles mal näher erklärt was möglich wäre. Für den dürfte auch die Beurteilung des Brandschutz kein Problem sein.
AndreasSt
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

lallekalle hat geschrieben: 27. Jan 2023 12:52 Reserve ist auf jeden Fall gegeben. Das Grundstück ist 2200m2 groß, die Immobilie "nur" 500m2. Im Expose steht auch, dass noch Platz für Anbauten oder ein Wohnhaus wäre.
Im konkreten Fall wohl eher unwahrscheinlich aber überprüfen schadet nicht: Gibt es eine maximal erlaubte Bebauungsdichte? Wenn ja, wie hoch ist die? Kann bei uns in Österreich je nach Ortsteil unterschiedlich hoch sein. Auf meinem Wohngrundstück z. B. 35%, der Rest muss Gartenfläche bleiben.
regalboy
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

lallekalle hat geschrieben: 27. Jan 2023 12:52
Ach hat geschrieben: 27. Jan 2023 08:45 Weitere Frage: Kannst und darfst Du Änderungen vornehmen, besteht insbesondere eine Reserve für Anbauten?

Und ganz wichtig: Ist der Brandschutz so, dass Du Deinen Betrieb dort weiterführen könntest?
Reserve ist auf jeden Fall gegeben. Das Grundstück ist 2200m2 groß, die Immobilie "nur" 500m2. Im Expose steht auch, dass noch Platz für Anbauten oder ein Wohnhaus wäre.

Brandschutz ... gute Frage. Wer kann mir diesbezüglich verbindlich eine Auskunft geben? Im Expose u.s.w steht nur, dass dort eine Brandschutzwand zwischen Büro und Halle ist. Ob / Was da aber noch zusätzlich gemacht werden müsste, hier müsste ich tatsächlich externen Rat mir einholen.
Brandschutzwand hört sich ja schon mal gut an.
Und bei so einer kleinen Halle sind eher fast keine Brandschutzauflagen zu erwarten.
Ich vermute wenn überhaupt nur eine RWA (in der Regel Dachfenster die auf Knopfdruck auf gehen) mit Zuluftöffnung (das Hallentor).
Mächschen
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Ich fasse mal zusammen, was aus meiner Sicht zu beachten ist:

0. Notar wählst Du aus, am besten nicht den erstbesten.
1. Sachverständigen die Halle besichtigen und einschätzen lassen
2. Grundbuch, Baulastenverzeichnis, etc. PP einsehen
3. Wenn Du eine Umnutzung beabsichtigst, beim Bauamt schriftlich nachfragen, vor Kauf.
4. Mit dem Steuerberater verschiedene Varianten erörtern, je nach Rechtsform gibt's da Unterschiede.
5. Keine Zahlung vor Fälligkeit des Kaufpreises leisten, Fälligkeit zum Zeitpunkt der Vorlage sämtlicher durch den Notar zu erledigenden Sachen.
6. Gebäude und H+G Haftpflicht ausreichend versichern, sich aber von Banken und Versicherungsvertretern keine unnötigen Versicherungen andrehen lassen.
Baam
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Wichtig wäre noch die Prüfung der Ursprünglichen Baugenehmigung. Ist alles, was da steht, auch so genehmigt?

Gibt es genehmigungspflichte Bestandteile wie eine Betriebstankstelle, Gefahrgutlager, etc. und sind diese genehmigt bzw. abgenommen?
Mächschen
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Fehlende Baugenehmigung fällt auf, wenn man nach Umnutzung fragt.
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fonprofi
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Ich las vor kurzem das bei großen Grundstücken mit kleinen Gebäude sich die neue Grundsteuer vervielfachen wird. In unserer Lokalpresse war wohl eine Oma mit 3000qm und kleinen Häuschen die wohl 10x so viel zahlen wird.
Das macht schon ein wenig Angst.
Mächschen
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Zum einen ist überhaupt noch nicht bekannt, wie hoch die neue Grundsteuer sein wird und zum anderen, auf welches Bundesland beziehst Du Dich?
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