Steff hat geschrieben: ↑24. Jan 2022 23:01 Klar sind die Immobilien grade sauteuer. Ist die Frage ob und wann das besser wird. So oder so hat man dann ein Haus, das einen gewissen relativen Wert bindet.
Selbst der mögliche Preisverfall bei den Mieten wird wohl immer noch den Wocheneinkauf bei Aldi decken vermute ich.

Solange keine Bombe drauffällt oder so jedenfalls. Deckt das die Elementarversicherung ab? Müsste ich mal nachfragen.

Es gibt dazu Studien. In bestimmten Gebieten sind die Immobilienpreise "leicht" zu hoch (10-20 %), während sie in anderen Bereichen deutlich überteuert sind.

Hier spielen noch demographische Faktoren eine Rolle, wie z.b. das ein Großteil der Leute die von 45 -65 geboren wurden wohl in den nächsten 10-20 Jahren von uns gehen werden. Viele davon leben in großen Immobilien meist allein, da Ehepartner gestorben und Kinder aus dem Haus. Einige hiervon besitzen auch weitere Immobilien die sie nicht vermieten, da zu anstrengend etc. Die Erben werden diese "verwerten" wollen.

Man kann hier damit rechnen, dass in den nächsten 10-20 Jahren eine Vielzahl von Immoblien auf den Markt kommen werden, welche in diesem Moment noch "belegt" sind. Weiterhin wird im Moment viel, fast immer minderwertig, gebaut. Die Zinssteigerungen in nächster Zeit werden ihr übriges tun.

Die meisten Leute die sich hiermit beschäftigen erwarten keine "Blase" (die Vorraussetzungen sind in D nicht unbedingt da) für Gesamtdeutschland, sondern eher für bestimmte Ballungzentren. Während in vielen anderen Gebieten Deutschlands es eher zu einer Verödung kommen wird.

Die Frage ob und wann die Immobilienpreise sinken oder fallen, ist eine makroökonomische, und keine für die Glaskugel.

Ein Pfuschhaus neu beziehen oder z.b. fast 1 Mio. für ein 150qm Reihenhaus ausgeben ist im Bereich finanzieller Irrsinn

Der Preis pro qm ist doch eher nebensächlich. Viel wichtiger ist doch wieviel Rendite ich erhalte.

Meinetwegen kann es 50000 pro qm kosten wenn ich dafür jährlich 5k pro qm erhalte.

Kriegst Du nicht Welpe. Faktor im Moment ist 30-50, in Ballungsräumen deutlich mehr. 100qm für 5.000.000 € (deine Zahlen...) würden dir im Moment 100k bis 167k an Jahresmiete bringen.

"Rendiert" hat es sich nach 30 bis 50 Jahren. Mietsteigerung und Inflation angenommen als gleich. Wertverluste, Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten/Renovierung/Sanierung/Leerstand/Steuern weitere Probleme nicht mit eingerechnet. Da werden schnell aus deinen 2 bis 3 1/3 % im Jahr 1 bis 1,67 %.

Weiterhin: Falls Du eine "gute Immobilie", die begehrt ist haben willst, Ist der Faktor nicht bei 30, er bewegt sich auf ca 50 zu (Verhältnis Jahresmieten zu "Kaufpreis" OHNE MNK & nicht umlagefähiges Hausgeld)

Ist mir schon klar.

War nur auf deinen letzten Satz bezogen.

Naja der Immobilienmarkt wird sowieso crashen sobald die Zinsen ansteigen.

Bei 5 Mio und eine Zinssteigerung um nur 1% wären es ja schon 50k an zusätzliche Zinsen.

Dies wäre ja bei deinen Angaben bis zu 50% Mietsteigerung.

Die Preise sind ja nur gestiegen weil man fürs Geld leihen nichts zahlen müsste. Sobald man aber etwas dafür zahlen muss dann muss die Miete auf einmal die Zinsen decken.

welpe hat geschrieben: ↑25. Jan 2022 13:50 Naja der Immobilienmarkt wird sowieso crashen sobald die Zinsen ansteigen.

Da gehe ich auch fest von aus, aber in anderer Hinsicht: Viele Double-Income-no-Kids-Immo-Projekte sind trotz heutigen Bilderbuchkonditionen bei der Immobilienfinanzierung auf Kante. Die kleinste Zahlungsstörung und das Projekt ist Geschichte, selbst nach etlichen Jahren.

Und dann gibt es noch so hässliche Dinge, wie die Abtretung von Krediten. Da verkauft deine Hausbank deinen Kredit an eine US-Heuschrecke übelster Sorte, die nichts mehr im Sinn hat, als Projekt möglichst gegen die Wand zu fahren. Die kleinste Zahlungsstörung: Kündigung oder z. B. steht bei mir in den Kreditkonditionen, dass die Bank das Recht hat, einen Gutachter durch die Immobilie latschen zu lassen. Wenn der feststellt, dass der bauliche Zustand nicht (mehr) zur Kreditabsicherung reicht, kann die Bank neue Forderungen stellen und das Projekt zerstören. Ach ja, das Gutachten bekomme ich nicht zu Gesicht, ist auch eindeutig geregelt.

Bei der Commerzbank gab es mal abtretungssichere Immobilienkredite, die waren etwas schlechter von den Konditionen her.

@welpe:

Mieten sind gedeckelt (meist schlecht), Mietsteigerungen etwas besser, also sind 50 % nicht drinnen. Dies spielt beim Großteil der Bestandsimmobilien keine Rolle.
Die ganze Situation zu beobachten wie sie sich entwickelt ist sicherlich sehr interessant.

Meine Argumentation ist "Selbstnutzung ja, aber sehr, sehr teuer und von der eigenen Situation abhängig" (sieht ein Single oder kinderloses Ehepaar anders als z.b. ein Fünfköpfige Familie). Als "Kapitalanlage" sind Immobilien Irrsinn, da viel, viel zu teuer. Kleine Renditen + Bindung großer Mengen Kapital. Teilweise mit ungewissem Ausgang und mit der Gefahr das die Immobilie sogar wert verliert, da die Preise mittlerweile an "schweizer Niveau" rankommen. Allerdings ohne "Schweizer Einkommen".

@kreien:

Es werden "blasen" und "crashs" regional erwartet aber nicht bundeweit.

Ich sehe viele der Finanzierungen kritisch, und viele Neueigentümer geben locker 3-4k im Monat für Finanzierungen aus, um dann für 750k nach 10-15 Jahren eine Bude abbezahlt zu haben die 150qm hat, einen kleinen Garten und direkt nebendran Nachbarn. Die Qualität der Neubauten, Sanierungen, Renovierungen wird seit einiger Zeit stark bemängelt. Was früher mal 30-50 Jahre nach Neubau gut gehalten hat und dann erst renoviert/saniert werden musste das hält heute vielleicht 15-30 Jahre. Ich habe stark die Vermutung (ACHTUNG IRONIE) dass diese Buden ohne beträchtlichen Mehraufwand ihren Wert nicht mal annähernd über die Jahre erhalten werden

Die Immo-Preise werden mittelfristig weiter steigen, da die EZB keine Zinsen erhöhen kann.

Italien ist immer noch am Rande der Pleite. In den kommenden 5 Jahren muß das Land Staatsanleihen im Werte von 925 Mrd (!) Euronen retour kaufen.
Das funzt nur wenn dies durch die Ausgabe neuer Anleihen finanziert wird, welche dann möglichst niedrig verzinst sind. Aktuell historisch tief mit etwa 1%.

Das bleibt aber nicht so sobald die EZB die Zinsen erhöht. Das wäre der GAU. Daher sind hohe Inflationsraten, hohe Immo-Preise etc. für alle eher zu ertragen als die Folgen einer ital. Pleite.

Die Qualität der Immobilien wird leider nicht besser. Ich wohne in einer regelrechten BoomRegion. Hier werden Häuser gebaut die nach 5 Jahren an den Fassaden Wasserflecken oder schwarze stellen haben. Da kommt einen nur das Kotzen.

Das sind keine Wasserflecken oder gar Feuchtigkeitsprobleme. Der Bauherr hat Putz und Farbe in einem Schritt drauf geklatscht. Ist so eine Art 2 in 1 Gemisch. Bereits ab dem zweiten Jahr sind die ersten Flecken sichtbar und wachsen.

Wollomo hat geschrieben: ↑25. Jan 2022 17:42 Die Qualität der Immobilien wird leider nicht besser. Ich wohne in einer regelrechten BoomRegion. Hier werden Häuser gebaut die nach 5 Jahren an den Fassaden Wasserflecken oder schwarze stellen haben. Da kommt einen nur das Kotzen.

Ist eine "verdeckte Preiserhöhung". Für deine 600k (oder was auch immer) kriegst du keine 100 qm Bude mehr die 30 Jahre stressfrei ist, sondern eine die nach 15 Jahren Altbau ist.