Ich mache hier mal weiter, Ursprungsthread ist: unternehmensberatung-branchenneutral-f2 ... ml#p724267

Da hier doch der eine oder andere in vermietete Immobilien investiert, möchte ich mal auf ein gerne übersehenes Risiko hinweisen:

daytrader hat geschrieben: ↑25. Jan 2022 08:00 Wenn hier auf dem Land ein Haus vor 10 Jahren 250 K gekostet und jetzt 490 K....dann fände ich es schon wichtig.....bleibt das so?.... steigt das weiter oder fällt es wieder? Wie weit fällt es wieder? Wieder runter auf 250K? Ich stottere dann das Darlehen für den hohen Preis ab und habe nur den geringeren Wert. Kann ich mit den Mieten die ich dann noch nehmen kann, die Darlehensrate decken oder zahle ich dann jeden Monat drauf? Kann ich dann immer noch bei Aldi einkaufen?

In dem von Daytrader beschriebenen Szenario lauert noch eine andere, versteckte Gefahr:
Das Darlehen ist typischerweise mit dem Wert der Immobilie abgesichert.
Fällt der Wert der Immobilie, kann das Darlehen unterbesichert sein.
Wenn das Darlehen unterbesichert ist kann (bzw.: wird) die Bank Nachbesicherung verlangen.
Ist eine Nachbesicherung nicht möglich, weil keine freien Sicherheiten zur Verfügung stehen, ist das Darlehen fällig.
Und zwar auch dann, wenn es fortlaufend bedient werden kann.

Ich mag keine Einschätzung dazu geben, wie wahrscheinlich dieses Szenario ist. Aber dass das Investment auch dann scheitern kann, wenn die Mieteinnahmen gut sind und die Kosten und Raten deutlich überstiegen werden, sollte jedem Investoren als Risiko bewusst sein.

Ausgelöst werden könnte ein Immobilienpreisverfall z.B. durch Basiszinssteigerungen.

Ich würde ein Haus immer einer Wohnung vorziehen, denn dort ist man, was Investitionen angeht noch etwas freier in den Entscheidungen. Aber wenn die WEG entscheidet, dass dies oder das gemacht werden muss, muss man halt mitziehen und die Immobilien werden ja nicht jünger und besser...
Was da teilweise an Sonderzahlungen auf einen zukommt, muss man schon mit einplanen, gerade im Hinblick auf energetische Sanierung oder was auch immer in den kommenden Jahren so anfallen wird.

Risiken...? Krankheit, Scheidung, Arbeitslosigkeit. Mal davon abgesehen finde ich das Risiko (Preise und so) hoch und die Renditen sofern man wirklich alle Kosten gegenrechnet niedrig.

Ich bin recht stark in Immobilien investiert (etwa 20m€) und sehe absolut kein Risiko, sofern man vernünftig einkauft. Die Preise werden die nächsten Jahre weiter steigen.
Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, es gibt keine Grundstücke, Handwerker sind Mangelware, Rohstoffe steigen stark, es ist extrem viel Geld im Markt mit sehr geringer Renditeerwartung usw.
+30% in den nächsten 10 Jahre werden es sicher werden.

Ich würde sagen das kommt ganz auf den Zweck und der Örtlichkeit der Immobilie an!
Reden wir hier vom letzten Kaff in Brandenburg oder Münchner Innenstadt?

Wie sich die Preise entwickeln kann ich nicht sagen, wahrscheinlich eher noch steigen als Fallen. Eigentlich ist das ja auch pervers. Man kauft sich ein Haus oder Wohnung und nach 10 Jahren, in denen man ca. 20% der Immobilie "Abgenutzt" hat, ist das Ding das doppelte Wert.

Die Gedanken mit der Kreditsicherung und den Banken habe ich mir auch schon öfter gestellt. In meiner Gegend sind Häuser und Wohnungen mit 35+x Jahren beliehen. Fallende Preise und das Problem der Nachbewertung, würde ja alle Immobilienbesitzer betreffen, die nicht noch andere Anlagemittel haben oder die Bude bereits größtenteils abbezahlt haben (und daher "kein Problem" mit den niedrigeren Immobilienwert hätten). Wenn die Banken an dieser Stelle nochmals Druck aufbauen, die Häuser und Wohnungen zwangsversteigern, dann wird der Druck doch nur noch höher auf dem Markt! Das wäre auch für Banken kontraproduktiv?!

Sobald solch eine Welle losgetreten ist, wäre sie doch nicht mehr zu stoppen!

Wenn die Zinsen stark steigen, wäre die Leistbarkeit eine Immo zu kaufen oft nicht mehr gegeben.

Da wäre es dann voraussichtlich schnell vorbei mit steigenden Preisen und es geht wieder abwärts mit den Immopreisen.

Bei uns in Österreich - ich denke in Deutschland wird das sehr ähnlich sein - sind die Zinsen für Immokredite deutlich unter 1% (und bei etwa 1,5% wenn man Fixzinsen wählt).
Ersetzt man diese historisch niedrigen Zinssätze durch "übliche" Zinssätze, schaut die ganze Kalkulation gleich sehr viel anders aus.

Thema bauen war übrigens das hier gestern großes Thema: Förderung für energieeffiziente Gebäude der KfW vorläufig gestoppt

großer Schock für viele die dieses Jahr bauen wollen/wollten.

KfW wird überbewertet. Da gibt es besseres.

Ich werfe mal noch ein wichtiges Thema in den Raum:

Demografische Entwicklung bitte unbedingt beachten in den nächsten Jahren

Angesichts der hohen Preise und geringen Rendite sehe ich den Immomarkt in Deutschland überbewertet. Es mangelt allerdings an neuwertiger Substanz mit guter Energiebilanz. Das könnte in den nächsten Jahren unter de Grünen noch ein Thema werden ...

Edit: Autokorrektur

Leider kann man nicht in die Zukunft schauen.
Viele Gründe sprechen für eine Steigerung, viele auch dagegen. Beispielsweise ortsunabhängiges Arbeiten, Verödung der Innenstädte, Sehnsucht der Leute nach mehr Natur und raus aus den Städten, 3D-Druck im Hausbau ect.

Vor 2-3 Jahren hätte ich überlegt, in Immobilien zu investieren, wenn ich das Kleingeld dazu gehabt hätte. Inzwischen würde ich wohl die Finger davon lassen.

Die Frage ist natürlich was man sonst mit dem Geld macht.

Bevor ich es auf dem Konto lasse wurde ich es besser investieren auch wenn man mit einem 50% Rückschlag rechnet.


Ansonsten sind die Immobilien zumindest bei mir in der Gegend komplett überbewertet.

4 Zimmer Wohnung 100m² für 550k. Ohne Nebenkosten die dann noch beim Kauf anfallen.

Ich zahle gerade an Miete 1200 warm inkl. Nebenkosten und habe nichts mit irgendwelche Handwerker oder sonstiges zu tun. Wenn etwas defekt ist schreibe ich es auf dem Zettel und es wird erledigt. Fertig aus.



Als Geldanlage lohnt es sich also bei uns nicht.

Ich wurde mir nur eine Immobilie kaufen wenn ich zuviel Geld habe und es also dann nebenbei kaufen kann.

miezekatze hat geschrieben: ↑25. Jan 2022 10:35 großer Schock für viele die dieses Jahr bauen wollen/wollten.

Groß kann der Schock nicht gewesen sein, das Programm wäre sowieso zum 31.01.22 ausgelaufen. Jetzt hat die Bundesregierung das Programm vorzeitig beendet, weil das Budget der KfW für dieses Förderprogramm vor einigen Tagen aufgebraucht war.

Das ist mal wieder viel Geschrei um nichts. Wer bis ende letzter Woche seinen Antrag noch nicht eingereicht hatte, hätte doch sowieso kein Geld mehr aus diesem Fördertopf bekommen.

Nein, ausgelaufen wäre nur das Programm für den KfW 55 Standard.
Gestoppt wurde es jetzt für alle Standards.

Und selbst für den 55er gibt es mehr als genug die mit dem Geld gerechnet und geplant haben. Wir reden hier von mindestens 5 stelligen Summen die jetzt tw. fehlen.

gothar2003 hat geschrieben: ↑25. Jan 2022 11:25 Ich werfe mal noch ein wichtiges Thema in den Raum:

Demografische Entwicklung bitte unbedingt beachten in den nächsten Jahren

Wer die Immobilie womöglich dem Nachwuchs vererben will sollte auch den Klimawandel im Auge haben. In einigen Regionen könnte es in 50 Jahren sehr feucht sein. Oder extrem trocken (wenn ich mir die Prognosen für z.B. Ost-Brandenburg ansehen).