Hallo,

wir haben gerade eine Einigung über den Kauf eines weiteren Gebäudes erzielt: Ein Hochregallager aus einer Insolvenz. Der Verkäufer benötigt diese Halle nicht mehr, da sein Hauptkunde die Logistik selber übernimmt. Mich interessiert, welche Verbindlichkeiten es geben könnte, die NICHT im Grundbuch eingetragen sind und bei denen ich in Gefahr wäre, für diese haften zu müssen. Das das bei den Grundbesitzabgaben der Fall ist, hatte ich schon mehr als einmal, die lassen sich ja probelmlos vorher klären. Gilt das auch für andere Steuerschulden? Mein Steuerberater meinte, die Hauptgefahr bestünde, wenn ein Immobilienkauf als Betriebsübernahme gewertet wird. Sollte hier nicht der Fall sein, da er ja einen weiteren und größeren Standort besitzt, aber ich bin mir nicht sicher, ob der andere Standort nicht z. B. auf seine Frau läuft.

Hi,

nur mal so auf die Schnelle:

1.) Eingetragen Belastungen im Grundbuch Abt. II + III, wobei oft nicht alles in Abt. II löschbar ist.

2.) Baulasten, hierzu Baulastenverzeichnis einsehen

3.) Ggf. existierende Miet- oder Pachtverträge

4.) unbezahlte Grundsteuer und Gemeindeabgaben sowie noch nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge

5.) Altlasten, also Bodenverunreinigungen, insb. bei Gewerbe nicht vergessen

6.) Lage im Sanierungsgebiet ohne Grundbucheintrag eines Sanierungsvermerks

7.) Sich neu ergebende Wege- und Fahrrechte sofern das Grundstück aus einem Verbund gelöst wird und dadurch andere Grundstücke nicht mehr aus dem öffentlichen Verkehrsraum erreichbar sind.

Gruß

@a-m-w - danke

Die o. g. Punkte sind klar und einfach zu klären, aber sind jemand weitere Möglichkeiten bekannt? Gibt es noch andere Steuerschulden, die auf dem Grundstück lasten könnten?

Uns wurden die Hochregalstapler und E-Ameisen angeboten, die sich im Eigentum befinden und nicht die, die noch im Leasing sind. Aber wie kann ich das überprüfen? Aufkleber tragen die nicht, aber das reicht ja nicht als Sicherheit...

Rantanplan hat geschrieben: Uns wurden die Hochregalstapler und E-Ameisen angeboten, die sich im Eigentum befinden und nicht die, die noch im Leasing sind. Aber wie kann ich das überprüfen? Aufkleber tragen die nicht, aber das reicht ja nicht als Sicherheit...

Lass dir eine Kopie der Rechnung geben.

In den meisten Bundesländern gilt: Sobald Du dort was zusätzlich bauen oder umbauen willst, sei es nur nen Holzschuppen für den Stapler, muß eine Erkundung auf Kampfmittel (Sprich Weltkriegsbomben) durchgeführt werden.
Wurde das schon durchgeführt?

Die Halle ist knapp 20 Jahre alt, die letzte Baugenehmigung für eine 160qm Garage wurde vor ein paar Jahren erteilt, müsste also im grünen Bereich liegen.

Umbauten sind zum ersten Mal nicht geplant...


Rechung für die Hochregale war schon angefordert, aber für die Gabelstapler ist dies auch eine gute Idee, deren Preis war wohl auch mal 6-stellig....

Das mit den Rechnungen ist zwar schön, aber ich würde die Hochregale und die Stapler nicht mit einrechnen. Niemand kann dir sagen, ob nicht zumindest die Stapler sicherungsübereignet sind. Das wird auch nirgends registriert und du kannst es nicht prüfen. Die Wahrscheinlichkeit dafür würde ich bei >50% ansehen.

Rantanplan hat geschrieben:Die o. g. Punkte sind klar und einfach zu klären, aber sind jemand weitere Möglichkeiten bekannt? ...

Insbesondere der Punkt Altlasten ist kaum "einfach zu klären". Oder hast Du zB schon einen Termin bei der Auswertungsstelle für Aufklärungsphotos aus dem WW II. vereinbart ?!

Selbst aus dem WW I. gibt es oftmals überraschende Funde (eigene Erfahrung).

Da geht es zB um Blindgänger, unterirdische Munitionsdepots inkl. B + C-Waffen, Hinterlassenschaften provisorischer Produktionsstätten von ausgesiedelten Betrieben während WW II bis hin zu ehemaligen wilden Müllkippen (60ziger Jahre), Schrottplätzen usw.

Ich habe mir bei allen Immobilienkäufen (keine Gewerbeimmos - immer Eigenheime) zusichern lassen, daß dem Voreigentümer keinerlei Altlasten iwS bekannt sind.

Sofern Originalunterlagen des Grundbuchs aus den letzten 100 - 150 Jahren vorliegen, würde ich da mal reinschauen, wer und was sich auf dem Grundstück abgespielt hat. In etlichen Gemeinden sind solche Unterlagen aber leider verlorengegangen.

Die neueren E-Ameisen waren geleast, zum Verkauf haben die die älteren angeboten, das Risiko bei den Staplern ist aber überschaubar. Die Hochregale haben 3.500 Paletttenplätze (Jungheinrich) mit Magnetleitsystem, da schätze ich den Neupreis inkl. Aufbau usw. auf 600 - 900.000 Eur, das haben wir beim Kaufpreis natürlich berücksichtigt. Ich denke nicht, dass der Verkäufer dort betrügt, aber bei einsem solchen Wert würde ich mir da schon lieber sicher sein.
Über Bodenverunreinigungen usw. mach ich mir keine Gedanken, es ist nicht im Altlastenregister aufgeführt, die Hallen sind unter 20 Jahre alt, die letzte Baugenehmigung nach jünger und wir haben keine Umbauten geplant. Die Klausel "Altlasten" sind nicht bekannt, habe ich natürlich im jeden Kaufvertrag drin, genau wie "Mängel sind nicht bekannt", aber das ist ja sowieso so üblich.
Mein Hauptfrage ist natürlich aber nach wie vor, gibt es noch Verbindlichkeiten, die auf dem Grundstück lasten könnten, die ich nicht berücksichtigt habe.

Wenn Ostern und Weihnachten auf einen Tag fallen, dann könnte man an einen Betriebsübergang denken, wodurch du ggf. auch für rückständige Lohnforderungen etc haften könntest. Das ist allerdings extrem hätte-wäre-könnte. In etwa genau so weit hergeholt wäre der Fall des §25 HGB.

http://www.iww.de/gstb/archiv/gesellsch ... hgb-f28399

Zuletzt käme noch die Steuerhaftung in Frage, sofern gewisse, sehr enge Kriterien erfüllt sind.
http://www.iww.de/mbp/schwerpunktthema/ ... -ao-f69353

Das Risiko musst du im Endeffekt selbst abschätzen. In der Regel ist sowas relativ unbedeutend, aber das hat es alles schonmal gegeben. Wenn das Risiko für dich denkbar ist, dann gibts ja die Möglichkeit, sich über gesellschaftsrechtliche Konstellationen ein wenig abzusichern. Letztenendes landen viele Immobilien, bei denen man dieses Risiko nicht ausschließen kann, genau deswegen in der Zwangsversteigerung, denn diese Lasten gehen dort unter.

Vielen Dank Wolle,
das war genau, was ich gesucht habe und in meinem Fall praktisch das Risiko ausschließt, da es sich bei der Immobilie nur um eine Außenstelle handelt, der Verkauf beeinflusst den Geschätsbetrieb des Verkäufers nicht maßgeblich. Wir führen auch seinen Geschäftsbetrieb nicht fort.
Wolle, es macht mir manchmal wirklich Angst was Du alles weißt oder findest.

DANKE!!!

Rantanplan hat geschrieben:Wolle, es macht mir manchmal wirklich Angst was Du alles weißt oder findest.

Im konkreten Fall hab ich mich vor 2 Jahren eingehend mit der Materie beschäftigt, weil ich einen ähnlichen, wenn auch wegen gegebener Bonität des Verkäufers nicht so gefährlichen Fall hatte. Ich hab damals trotz eines gefestigten Verständnisses knapp 2000 Euro in die Beratung durch einen versierten Anwalt gesteckt, dann schläft es sich trotzdem ruhiger, besonders, wenn es um den ein oder anderen Euro geht. Falls z.B. noch Mitarbeiter in der Halle beschäftigt sind oder Kündigungsschutzklagen anhängig sind, sollte man das im Vorfeld bedenken und regeln.

Die Bonität ist hier in der Tat sehr undurchsichtig, Einzelfirma in der Insolvenz, aber der Gewerbebetrieb geht in einer neuen Halle mit neuem Hochregalsystem weiter, eine private Oldtimersammlung die mehreren hundertausende Wert ist, ist ebenfalls vorhanden, aber das könnte natürlich auch alles der Ehefrau gehören... Da es sich in diesem Fall aber definitiv nicht um eine Betriebsübernahme handeln kann, schlafe ich auch so noch ruhig. Und bin beruhight, dass Du doch nicht alles grundlos weißt.