Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

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fonprofi
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Rheinland-Pfalz.
Ich habe meinen Bescheid schon aber warte noch auf den Hebesatz. Wenn der gleich bleibt, zahle ich etwa 15% mehr. Zu verkraften. Aber mein Grundstück ist nur doppelt so groß wie das Gebäude.

Ich hatte die Erklärung gleich am Anfang gemacht, denn in RLP war’s echt einfach. Nur Abschreiben was im Brief kam. Dauerte keine 10min. mit den Screenshots im Brief.


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Roemer
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

fonprofi hat geschrieben: 28. Jan 2023 19:49 Ich las vor kurzem das bei großen Grundstücken mit kleinen Gebäude sich die neue Grundsteuer vervielfachen wird. In unserer Lokalpresse war wohl eine Oma mit 3000qm und kleinen Häuschen die wohl 10x so viel zahlen wird.
Das macht schon ein wenig Angst.
Stimmt, wenn das Grundstück an der Hamburger Aussenalster ist. juhu
iceman41
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Bei uns gibt es einen Gutachterausschuss, die machen Gutachten von Gebäuden.
Vielleicht auf der Stadt fragen ob ihr auch sowas habt.

Da kam bei mir damals ein 12 Mann starker Trupp von der Stadt und hat alles aber wirklich alles angeschaut und vermessen und begutachtet. Ich habe danach ein 3cm dickes "Buch" Gutachten über mein Haus bekommen, wo alles haarklein drinstand auch was genehmigt war und was nicht, hat damals (2014) 1300 Euro gekostet, war aber im Hinblick auf vererben (auszahlungen meiner Brüder) und Wert des Gebäudes jeden Cent wert.
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fonprofi
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Nee, das war bei uns hier in der Gegend.
Es gibt hier alte Weindörfer, die haben riesige Grundstücke. Auch ich hätte mir fast ein altes Gebäude gekauft mit 2000qm Garten, Apfelbäume und Erntesachen bis zum Horizont. Wegen Asbest ist es dann nicht dazu gekommen.
Da wäre ich genauso jetzt in der Bredouille wenn der Bodenrichtwert jetzt mit reinfliest.
Rennschnecke
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Bei uns 1000qm und nach aktuellem Stand wird die Grundsteuer günstiger, sofern der Hebesatz nicht angepasst wird.
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fonprofi
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Die werden schon anpassen. Ich warte auch drauf. Ich denke die Kommunen warten die Tendenz ab und gleichen dann an. Die Butter für die Kommunen bleibt auf dem Brot und wird eher dicker.
xMerchant
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Roemer hat geschrieben: 29. Jan 2023 10:10 Stimmt, wenn das Grundstück an der Hamburger Aussenalster ist. juhu
Das Problem ist, dass bei vielen großen Grundstücken nur ein Teil bebaut werden darf. Bisher gab es dann für diese Grundstücke zwei Einstufungen. Den für den bebaubaren Teil und den für den Teil, der nicht bebaut werden darf. Diese Trennung fällt mit der Reform weg (zumindest in einigen Bundesländern, weiß nicht, ob das bundesweit gilt). Sobald ein Teil des Grundstücks bebaut werden darf, gilt mit der Reform für das gesamte Grundstück die Einstufung für bebaute Grundstücke. Dadurch vervielfacht sich in diesen Fällen die Grundsteuer.

Gibt natürlich Möglichkeiten das zu umgehen, indem man z.B. die Grundstücke in eigenständige Flurnummern aufteilt für die dann eigenständige Steuererklärungen angefertigt werden müssen. Kostet halt erstmal Gebühren für die Teilung und muss in manchen Bundesländern genehmigt werden.
Mächschen
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Meinst Du aus einem Flurstück mehrere machen?

Damit hast Du in den meisten Fällen immernoch eine wirtschaftliche Einheit und es ändert sich nichts an der Grundsteuer.
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Danke für Eure Tipps und Hinweise. Ich werde diese berücksichtigen.

Danke!
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Ach
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

lallekalle hat geschrieben: 27. Jan 2023 12:52
Ach hat geschrieben: 27. Jan 2023 08:45 Weitere Frage: Kannst und darfst Du Änderungen vornehmen, besteht insbesondere eine Reserve für Anbauten?

Und ganz wichtig: Ist der Brandschutz so, dass Du Deinen Betrieb dort weiterführen könntest?
Reserve ist auf jeden Fall gegeben. Das Grundstück ist 2200m2 groß, die Immobilie "nur" 500m2. Im Expose steht auch, dass noch Platz für Anbauten oder ein Wohnhaus wäre.

Brandschutz ... gute Frage. Wer kann mir diesbezüglich verbindlich eine Auskunft geben? Im Expose u.s.w steht nur, dass dort eine Brandschutzwand zwischen Büro und Halle ist. Ob / Was da aber noch zusätzlich gemacht werden müsste, hier müsste ich tatsächlich externen Rat mir einholen.
Bei uns ist der Kreis für den Brandschutz zuständig. Ich weiß aber nicht, wie das bei dir geregelt ist.

Was mir noch einfiel: Straßenausbaubeiträge, für sämtliche angrenzenden Straßen. Also nicht nur jene, auf die die Adresse lautet.
Tony
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Viele wertvolle Hinweise hier. Von denen ich den Großteil NICHT berücksichtigt habe beim Kauf meines Gewerbeobjekts.

Ich bin mit dem Handwerker meines Vertrauens durch das Gebäude gelaufen zwecks Einschätzung der Bausubstanz. Dann habe ich Einsicht in die Bauakte genommen, dort kann man vieles sehen was die Bauanträge angeht, den Brandschutz, ich habe auch viel Korrespondenz zwischen Behörden und den verschiedenen Eigentümern gesehen. Damit kann man doch einiges abdecken, was die Legalität der ganzen Liegenschaft angeht.
Die Bank hat noch einen Gutachter durchgeschickt - ich denke, wenn irgendwas ganz im argen gewesen wäre, hätte dieser mir das mitgeteilt bzw. die Bank das Gebäude nicht als Sicherheit akzeptiert.
regalboy
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Tony hat geschrieben: 31. Jan 2023 11:20 Viele wertvolle Hinweise hier. Von denen ich den Großteil NICHT berücksichtigt habe beim Kauf meines Gewerbeobjekts.
...
Das ist wie überall im Leben, vom Gebrauchtwagenkauf über den (Privat-) Haus / Immobilienkauf bis zur Heirat: Kann gut gehen, muss aber nicht.
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Eieiei... hatten gestern Besichtigung der Immobilie.

Grundsätzlich wäre diese für uns perfekt - nicht zu groß, nicht zu klein. Passt.

Tatsächlich lässt sich der Verkäufer und die Maklerin auf keinerlei Preisdiskussionen ein, was mir persönlich schon sehr wiederstrebt. Als Kaufmann will man halt immer noch sein "leckerli" haben und ein gutes Gefühl haben. Andererseits wäre ich an seiner Stelle wahrscheinlich genauso.

Angeblich gibts noch zwei weitere Interessenten welche das ganze bei der Bank gerade nach einer Finanzierung abklopfen lassen - das kann sein, kann aber auch nur Vertriebs-Blabla sein um Entscheidungsdruck zu erzeugen.

Auf jeden Fall will ich nun wegen einer Finanzierung anklopfen. Mit meiner Hausbank habe ich schon gesprochen, diese lässt mir bis Ende der Woche eine Modellrechnung zukommen.

Hat jemand noch einen Tipp für einen Finanzierungsmakler oder Vergleicher, welcher die Rahmenbedingungen aufnimmt und dann zahlreiche Angebote von Banken vergleicht? Ähnlich Interhyp bei Privaten Immobilien? Hat hier jemand eine Empfehlung?
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Ach
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Lass Dir direkt von Deiner Bank eine Finanzierungsbestätigung geben. Die ist ganz unverbindlich formuliert und das Papier nicht wert, auf dem sie gedruckt ist, schafft aber im Kaufgespräch Vertrauen.
Die müsste Deine Bank auch ohne Modellrechnung und pipapo direkt ausstellen.

Bei solchen Gewerbeobjekten sind die lokalen Sparkassen und Volksbanken meistens besser als überregionale Banken, Internet-Banken, Geschäftsbanken etc. Daher macht eine Kontaktaufnahme mit den lokalen SPK und VBs sowie denjenigen VBs und SPKs, in deren Vertriebsgebiet dein Wohnsitz oder die Immobilie liegt, Sinn.
Zu anderen Banken darüber hinaus würde ich den Kontakt gar nicht erst suchen.
Wenn Du einen Finanzierungsmakler willst, macht ein auf Gewerbe speezialisiterter sicherlich Sinn. Im +-Bereich gab's da gerade eine Offtopic-Diskussion zu einem Anbieter. Ein anderer könnte Phillip Scharpf von Immotege sein.
Auch die Einbindung eines lokal ansässigen Steuerberaters kann Sinn machen, wenn er Bankkontakte hat und Erfahrungen, welche Bank wie tickt und aktuell "die Nase vorn" hat.
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Leitzinserhöhung.... MIST
roman
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Nach der Leitzinserhöhung ist vor der Leitzinserhöhung!
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fonprofi
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Ja, im März wieder 0,5%
roman
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Abgesehen davon hängen Kredite doch nicht 1:1 am Leitzins (ich nehme an das wird in DE auch so nicht viel anders sein).
Daher wird ein Kredit nicht von einem auf den anderen Tag um 0,5% teurer, sondern die Leitzinsänderungen (aber auch andere Faktoren) werden über einen längeren Zeitraum gestreckt.
Der Referenzzinssatz steigt daher ggf. schon früher etwas an, wenn der Markt mit einer Zinsänderung rechnet etc.
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Ach
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Ja, die Steigerungen sind von den Banken schon ein gutes Stück weit eingepreist gewesen. Am Tag der eigentlichen Anhebung des Referenzzinses tut sich nicht mehr viel.

Guck, was die KFW und die Förderbank/Bürgschaftsbank Deines Bundeslandes zu bieten haben.
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lallekalle
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Re: Kauf Gewerbeimmobilie - auf was muss man achten?

Puh... Irgendwie hatte ich mit besseren Zinssätzen gerechnet. Kfw 4,29%, Hausbank mit sondertilgung um die 5,1%

Das muss ich mir mal alles morgen durchrechnen...
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