Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

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lallekalle
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Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von lallekalle » 14. Okt 2019 20:29

Hallo zusammen,

ich stehe gerade vor einem Thema, welches mich beschäftigt und sicherlich andere Händler die gleichen Herausforderungen hatten.

Aktuell bin ich gerade dabei zu überlegen ein Zweifamilienhaus zu kaufen - in dem ich momentan auch Wohne und mein Gewerbe habe. Oben Wohnfläche 120m2, unten Wohnfläche 100m2 - großer Garten, Scheune zum Lagern ... alles gut. Ich kann diese aufgrund unglücklicher Umstände meiner Vermieterin (Finanzamt, Kontopfändung) zu einem wirklich fairen Preis erwerben.

Nun ist es so, dass der Steuerberater mich darauf hingewiesen hat, dass wenn ich das Haus kaufe, die untere Wohnung die ich als Betriebsstätte nutze, direkt in das Betriebsvermögen geht. Dieses könnte man nur umgehen, wenn diese z.B. via Teilungserklärung in 2 Wohnungen unterteilt wird, und z.B. von meiner Frau gekauft wird und an mich vermietet wird. Dieses ist jedoch keine Option.

Im Falle eines Verkaufes oder Betriebsausgabe müsste ich die Differenz zwischen Buchwert der Abschreibung und dem Veräußerungspreis oder aktuellen Marktwert versteuern. Auch z.B. wenn ich die Wohnung vermiete an jemand dritten und dort wieder zurückmiete geht nicht wegen Gestaltungsmissbrauch. Auch dass ich das ding einfach als übergroßes Arbeitszimmer absetze funktioniert auch nicht.

Für mich ist das alles #neuland aber der ein oder andere hat sicherlich genau das gleiche Problem - und sicherlich gibts da den ein oder anderen Tipp den mir vielleicht mein Steuerberater gerade nicht gesagt hatte. Wie habt ihr das gestaltet?

Grüße



Tony
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Tony » 14. Okt 2019 20:48

Tja. Entweder notwendiges Betriebsvermögen oder über die Frau. Eine andere Variante sehe ich da jetzt auch nicht.

Aber wenn es Betriebsvermögen wird, muß ja irgendwie der anteilige Wert der unteren Wohnung ermittelt werden. Wer macht das, wer darf das? (Zusätzliche Kosten!?)
Und dann nochmal bei Veräußerung? Puh.

Echt schwierig. Was ist mit Eltern, die könnten das noch kaufen.
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von lallekalle » 14. Okt 2019 21:05

Ja, so stehe ich auch da. Einerseits alles super - andererseits super scheisse :-).

Steuerberater meinte, beim Kaufpreis hätte man ja "Gestaltungsmöglichkeiten". Das Problem ist nur - bei Aufgabe des Gewerbes oder einem Verkauf kommt das ja dann noch heftiger. Angenommen, Wohnung unten kauft man für 80000 EUR (tatsächlicher Wert 130000 EUR) verkauft diese für 150000 EUR ... dann schlägt der 70000 EUR Hammer zzgl. den aufgelaufenen Abschreibungen zu...

Eltern könnten - aber hört sich blöd an - ich will das alles nicht - weil ich keine Lust habe, die in irgendetwas reinzuziehen, was im nachhinein mal ein Problem werden kann. Glaube das zwar nicht, aber man weiß ja nie...

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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Tony » 14. Okt 2019 21:11

Du könntest eine GmbH gründen, die das Haus kaufen lassen und dann an Dich privat und an Deine Firma vermieten. Da brauchst Du "nur" die 12,5k für die GmbH und eine ortsübliche Miete.

Aber ich denke die Eltern-Variante in die schlauere. Deine Eltern können im Grundbuch stehen, während du den Kreditvertrag unterschreibst.

Klassiker ist natürlich die Ehefrau - so habe ich das auch gemacht. Wenn Ihr Euch scheiden lasst und keinen Ehevertrag habt, wird ja eh halbe/halbe gemacht...
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von lallekalle » 14. Okt 2019 21:15

Haben eine modifizierte Zugewinngemeinschaft :-) Somit auch keine Option :-).

Zum Thema GmbH hatte der Stb gesagt, dass dann eine Betriebsaufspaltung vorliegen wird... ist quasi ähnlich.
Zuletzt geändert von lallekalle am 14. Okt 2019 21:18, insgesamt 1-mal geändert.

Tony
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Tony » 14. Okt 2019 21:17

Ja gut, dann halt einfach kaufen und gut.
Den Gewinn, den Du dann ggf. mit dem Verkauf machst, mußt Du dann halt versteuern.
Ist nicht schön, aber auch keine Katastrophe. :)
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von lallekalle » 14. Okt 2019 21:20

Geht ja auch um ein eventuell Ende des Gewerbes (Alter, Krank, Lohnt sich nicht mehr u.s.w) ... dann schlägt der Steuerhammer ebenfalls zu. Das passierte gerade bei meiner Vermieterin. 46k Schulden beim Finanzamt, Kontopfändung, Gerichtsvollzieher u.s.w

Aber dennoch danke für Deine Tipps!

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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von AndreM93 » 14. Okt 2019 22:22

eluno hat geschrieben:
14. Okt 2019 21:20
Geht ja auch um ein eventuell Ende des Gewerbes (Alter, Krank, Lohnt sich nicht mehr u.s.w) ... dann schlägt der Steuerhammer ebenfalls zu. Das passierte gerade bei meiner Vermieterin. 46k Schulden beim Finanzamt, Kontopfändung, Gerichtsvollzieher u.s.w

Aber dennoch danke für Deine Tipps!
Mal meine Gedanken dazu: Was wäre denn wenn man das Gebäude nicht, oder mit weniger als 2% abschreibt? Ggf. nur einen tatsächlichen Wertverlust abschreibt, oder regelmäßig im Rahmen der Inentur den Buchwert korrigiert? Sofern das möglich ist (ich = keine Ahnung), dürfte ja dann auch kein "Steuerhammer" kommen können.

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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Ach » 15. Okt 2019 08:31

Ja, Dein Steuerberater hat recht.

Aber so nachteilig ist das gar nicht, wenn Du es über den Gesamtzeitraum betrachtest.

Zu Versteuernde Differenz im Zeitpunkt x = MarktWert zum Zeitpunkt x - BuchWert im Zeitpunkt x
ZVx = MWx - BWx

Der zukünftige Buchwert entspricht dem aktuellen Buchwert abzüglich Abschreibungen:
BWx = BuchWert aktuell - Abschreibungen

Der zukünftige Marktwert ist unbekannt und entspricht dem MWa + einer Unbekannten, die positiv oder negativ sein könnte

Also: ZVx = MWa + U + A - BWa

Im Kaufzeitpunkt stimmen MWa und BWa überein, es gilt MWa = BWa

Also: ZVx = U + A


Du versteuerst also im Zeitpunkt x U+A.
Die Abschreibungen A hast Du während der Zeit Deines Gewerbebetriebes steuerlich geltend machen können.

Du versteuerst nur U
Rechnerisch betrachtet entsteht also nur eine zusätzliche Steuerlast auf der noch unbekannten und rein spekulativen Marktpreisänderung U. Steuerlich könnte das ganze also rechnerisch sogar vorteilhaft sein, wenn U negativ wird.



Der tatsächliche Nachteil:
- Es ist eine einmalige, starke Steuerlast, die dich eventuell auch in der Progression nach oben treibt
- Die Steuerlast ist auf einen Schlag zu zahlen

Oder aber:
- die Steuerlast kommt in einem Augenblick, in dem Du ohnehin finanziell schlecht dastehst, wenn du den Betrieb nämlich aus Gründen der Unwirtschaftlichkeit aufgibst.

Entgangener Vorteil:
Die Immobilie im Privateigentum ermöglicht nach 10 Jahren den komplett steuerfreien Verkauf...

Vorteil:
- Gewinne aus Betriebsaufgaben unterliegen erheblichen Steuererleichterungen. Demnach kann es sein, dass Du während des Betriebs die Abschreibungen zwar mit hohem Steuersatz versteuerst, zur Aufgabe die Differenz aber zu einem niedrigeren Satz ansetzen darfst. Ob das zum Zeitpunkt X noch gilt, weiß man heute noch nicht.


Gestaltungsfragen:
- Aufteilung des Kaufpreises auf Gewerbeanteil und Privatanteil
- Aufteilung von Sanierungs-, Modernisierungs-, Instandhaltungs... kosten auf Gewerbe- und Privatanteil
- Eventuell eines Tages den Online-Handel an den Nagel hängen, den gewerblichen Gebäudeteil aber weiter gewerblich vermieten.
Zuletzt geändert von Ach am 15. Okt 2019 08:34, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von regalboy » 15. Okt 2019 08:32

eluno hat geschrieben:
14. Okt 2019 21:15
Haben eine modifizierte Zugewinngemeinschaft :-) Somit auch keine Option :-).

Zum Thema GmbH hatte der Stb gesagt, dass dann eine Betriebsaufspaltung vorliegen wird... ist quasi ähnlich.
Habt ihr besprochen, dass deine Firma in eine GmbH umgewandelt wird - dann dürfte das mit der Betriebsaufspaltung auf jeden Fall gegeben sein.

Aber wenn die Elundo Immobilien Vermietungs GmbH das Gebäude kauft und an dich vermietet länge doch keine Betriebsaufspaltung vor?!

MarcoRie
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von MarcoRie » 15. Okt 2019 14:50

Warum kaufst du das Haus nicht einfach privat ? Kannst zwar nichts abschreiben , aber hast nach 10 Jahren den eventuellen Mehrerlös des Kaufpreises steuerfrei. Eine gute Investition ist es ja trotzdem, auch wenn Du nichts abschreiben kannst.

regalboy
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von regalboy » 15. Okt 2019 15:08

Nach 10 Jahren Haltedauer sind die Gewinne - auch für den gewerblcihen Teil - doch steuerfrei?

Tony
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Tony » 15. Okt 2019 15:49

Wenn er das Haus privat kauft, wird es - bzw. die gewerblich genutzte Wohnung - automatisch notwendiges Betriebsvermögen.
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von welpe » 15. Okt 2019 16:14

MarcoRie hat geschrieben:
15. Okt 2019 14:50
Warum kaufst du das Haus nicht einfach privat ? Kannst zwar nichts abschreiben , aber hast nach 10 Jahren den eventuellen Mehrerlös des Kaufpreises steuerfrei. Eine gute Investition ist es ja trotzdem, auch wenn Du nichts abschreiben kannst.
Sind es nicht 3 Jahre?

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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Ach » 15. Okt 2019 16:49

welpe hat geschrieben:
15. Okt 2019 16:14
MarcoRie hat geschrieben:
15. Okt 2019 14:50
Warum kaufst du das Haus nicht einfach privat ? Kannst zwar nichts abschreiben , aber hast nach 10 Jahren den eventuellen Mehrerlös des Kaufpreises steuerfrei. Eine gute Investition ist es ja trotzdem, auch wenn Du nichts abschreiben kannst.
Sind es nicht 3 Jahre?

Er nutzt es ja selber.
Da gehts um selbstgenutztes Wohneigentum. Er nutzt es aber betrieblich, damit wird der betrieblich genutzte Gebäudeteil auch betrieblich.
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Roemer » 15. Okt 2019 17:23

Das nenn ich mal Jammern auf hohen Niveau :-)

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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von MarcoRie » 15. Okt 2019 18:11

Tony hat geschrieben:
15. Okt 2019 15:49
Wenn er das Haus privat kauft, wird es - bzw. die gewerblich genutzte Wohnung - automatisch notwendiges Betriebsvermögen.
Seit wann das ...?? 😂

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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von MarcoRie » 15. Okt 2019 18:14

Also hatte das Thema auch mal mit dem Steuerberater. Entweder kaufen und abschreiben (und somit Steuern sparen), dann ist es logischerweise im Betriebsvermögen. Oder privat kaufen und ggf. gewerblich nutzen ohne steuerliche Vor- und am Ende evtl. Nachteile.

Tony
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von Tony » 15. Okt 2019 18:19

MarcoRie hat geschrieben:
15. Okt 2019 18:14
Oder privat kaufen und ggf. gewerblich nutzen ohne steuerliche Vor- und am Ende evtl. Nachteile.
Das ist Käse. Und die Regel besteht seit mindestens 2005.

Hier ein gutes Beispiel:
https://www.iww.de/mbp/experten-bericht ... en-f106021
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MarcoRie
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Re: Kauf 2-Familienhaus incl. 1 Wohnung und 1 Gewerbeinheit

Beitrag von MarcoRie » 15. Okt 2019 18:58

Okay danke für den Hinweis das wusste ich auch noch nicht.

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