Kurz zu den Hintergründen:
Hauptmieterin des Gewerbeobjektes ist meine Frau, die das Objekt zum Zwecke von Wellnessmassagen genutzt hat und an eine Physiotherapeutin teilweise untervermietet hat. Da ich mit meiner Firma andere Räume gesucht habe und meine Frau ihr Gewerbe aufgeben möchte, haben wir uns entschlossen, dass ich mit meiner Firma die Räume meiner Frau übernehme. Ich bin also quasi der neue Untermieter. Das Vertragsverhältnis zur Untermieterin (Physiotherapie) besteht noch bis zum 31.8.2016, danach verlässt die Untermieterin die Räumlichkeiten ohnehin auf eigenen Wunsch. Kleine Randnotiz: Sie hat kaum Termine und ist eigentlich nie da, die Betonung liegt auf "nie". Mittlerweile hat sie sich auch in einer anderen Physiotherapie-Praxis eingemietet und macht ihre Termine dort. Ich vermute, dass sie einen Weg sucht, vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen.
Nun habe ich also am 17.5.2016 die neuen Räume bezogen, was natürlich einige optische Veränderungen mit sich gebracht hat. Und nun kommen wir zur Mängelrüge:
"Als ich am 12.05.2016 in meine Praxis gekommen bin, musste ich folgende Feststellungen machen:"
Lüge! Bis einschließlich 13.05. war die Praxis noch in unverändertem Zustand, wir haben mit dem Ausräumen der Räume am 13.05. abends begonnen und über Pfingsten alles eingeräumt. Die Veränderung war also erst am 17.5. sichtbar.
"1. Mit der Firma [Name entfernt] (gemeint ist meine Firma) ist offensichtlich ein neuer Untermieter mit einem völlig anderen Gewerbe vorhanden, der offensichtlich nicht mit einer therapeutischen Praxis kompatibel ist. Erkennbar war dies durch die Anbringung von Werbemitteln der Firma [Name entfernt] an der Fensterfront der Haupteingangstür, sowie die Umwandlung des Empfangsbereichs in einen Lagerraum, worauf ich im weiteren noch detaillierter eingehen werde."
Ich verkaufe mit meiner Firma Werbetechnik-Artikel (Prospekthalter und ähnliche Produkte), mache der Physio-Praxis der Untermieterin also keine Konkurrenz, zumal der Konkurrenzschutz im Untermietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Ich kann mir nicht vorstellen, dass beide Firmen miteinander "kompatibel" sein müssen. Die Umwandlung des Empfangsbereichs in einen Lagerraum entspricht nicht der Wahrheit. Der Eingangsbereich zu den Räumen ist weitgehend unverändert (Flur von der Eingangstür bis zur Empfangstheke. Schräg gegenüber der Empfangstheke ist der Zugang zum Behandlungsraum der Untermieterin. Bis hierhin ist alles unverändert.
"2. Mein Plakat „Physiotherapie [Name entfernt]“ wurde ohne meine Zustimmung entfernt, obwohl es an dem vertraglich vereinbarten Bereich (§6.1) angebracht war."
Das "Plakat" war ein DIN-A4-Ausdruck, den ich selbst auf eigene Kosten und aus Kulanz für die Physiotherapeutin angefertigt habe und vorübergehend an der EINGANGSTÜR angebracht hatte. Das habe ich entfernt und durch mein eigenes Firmenschild ersetzt, da meine Außenwerbung noch nicht fertiggestellt ist und ich für die Paketdienste einen Hinweis benötigt habe. Laut Untermietvertrag stehen der Untermieterin folgende Werbeflächen zur Verfügung:
"Der Untermieter hat Anspruch auf das Anbringen eines Firmenschildes/Plakates/Prospekte zu Werbezwecken. Dafür wird dem Untermieter folgender Platz angewiesen:
• Fassade über Briefkasten
• Anbringen eines Prospekthalters neben der Eingangstür
• Plakat an der Vorderseite Fensterfront
Größe, Ausführung und Art der Beschriftungen sind zur Genehmigung dem Hauptmieter vorzulegen.
Desweiteren kann der vorhandene Kundenstopper mit einem gemeinschaftlichen Werbeplakat genutzt werden, sofern dies vom Untermieter gewünscht wird."
Sämtliche zugewiesene Flächen wurden seit Beginn des Mietverhältnisses am 1.9.2015 in keiner Weise genutzt. Mit "Vorderseite Fensterfront" sind die 3 Fenster vom Behandlungsraum gemeint, die direkt neben der Eingangstür (Glastür) liegen. Von Werbeflächen an der Eingangstür war nie die Rede (oder gehört eine Glas-Eingangstür zur "Fensterfront"?
"3. Die nach dem Untermietvertrag (§§1.1 und 1.2) genannten zur gemeinsamen Nutzung vorgesehenen Räume sind für mich nur noch äußerst eingeschränkt und keinesfalls in dem vertraglich vereinbarten Umfang nutzbar und zwar aus folgenden Gründen:
a) Der Tresen ist mit einem Computer und großem Bildschirm ausgestattet an dem nur eine Person Platz hat und wohl den ganzen Tag belegt ist. Dadurch ist die vereinbarte Mitnutzung durch mich nicht mehr möglich."
Der Tresen (die Empfangstheke) steht der Untermieterin weiterhin in vollem Umfang zur Verfügung. Die Theke ist L-förmig mit einem Viertelkreis verbunden (ersichtlich auf den Fotos), wobei die kurze Seite des Ls sowie der Viertelkreis zur langen Seite des Ls vollständig frei ist und von mir nicht genutzt wird. Ich nutze lediglich die lange Seite des Ls für meinen Computer (iMac), also eigentlich nur ein Bildschirm. Die Tastatur lege bei Abwesenheit unter den Bildschirm, so dass diese Fläche ebenfalls frei zur Verfügung steht. Ich habe es jetzt nicht ausgemessen, aber ich schätze mal, dass die zur Verfügung stehende Fläche mindestens 50% der Gesamttheke ausmacht. Natürlich kann man hinter dieser Theke nicht zu zweit arbeiten, da der Platz hierfür nicht ausreicht, aber das war ja schon vorher so. Außerdem ist sie ja nie da und selbst wenn, hätte ich kein Problem, meinen Platz kurzfristig für sie zu räumen, wenn sie einen Kunden abkassiert.
"Der Wartebereich wurde verändert und befindet sich nun zwischen dem Eingangsbereich und dem Tresen. Der Blick meiner Kunden muss sich zwangsläufig auf ein provisorisches, unordentliches und offenstehendes Lager richten. Der Durchgang ist nach meiner Messung nur 1,10m breit. Bei gleichzeitiger Nutzung durch meine Kunden und Kunden der Firma [Name entfernt] ist dies nicht zumutbar. Ich habe auch erhebliche Zweifel, ob dieser Zustand den geltenden Unfallverhütungsvorschriften entspricht. Gegebenenfalls müsste dies behördlich geklärt werden (Brandschutz, Berufsgenossenschaft)."
Der Wartebereich wurde in Richtung der Garderobe (Flurbereich zwischen Eingangstür und Theke) verlegt. Es ist im Untermietvertrag nicht vereinbart, WO dieser Wartebereich zu sein hat. Vor der Theke stehend hat der Kunde freien Blick auf meinen Packplatz und auf ein paar Lagerregale. Selbstverständlich liegt in den Lagerregalen Ware und die Regale, die den Blick auf den Packplatz einschränken sollen, enthalten Kartonagen und Packmaterial, welches jedoch alles sauber und ordentlich aufgeräumt ist. Ist es ein Mangel, wenn ein Kunde auf Verkaufsware blicken muss? Der Durchgang ist nach meinen Messungen nicht 1,10 m breit sondern vorne an der Theke zum Behandlungsraum 1,37 m (so wie vorher auch) und nach hinten Richtung Küche und Toilette 1,24 m. Das sollte selbst für Kunden mit Gehbehinderung ausreichen. Was meint sie mit "Brandschutz" und "Berufsgenossenschaft"? Ist die weich in der Birne?
"c) Auch vor dem Zugang meines alleine genutzten Raumes stehen nun Lagerregale, die mit Kartonagen und anderem Verpackungsmaterial voll bestückt sind. Der Anblick ist sowohl für meine Kunden als auch für mich eine Zumutung."
Ich weiß nicht, ob sie damit den ehemaligen Wartebereich meint, in dem zwei Ikea-Expedit-Regale mit Verkaufsware stehen oder die Abtrennungsregale zum Packtisch, in dem Kartonagen untergebracht sind. Hat ein Untermieter einen Anspruch auf eine "schöne" Aussicht?
"d) Laut Untermietvertrag steht mir eine Gesamtfläche von 36,99 qm zu, davon 21,55 qm an der gemeinsam nutzbaren Fläche. Nach dem Ergebnis meiner Ausmessung ist durch die neue Nutzung der Gemeinschaftsflächen, die mir vertraglich zustehenden Fläche um mehr als 10 % unterschritten. Allein diese Tatsache würde mich zur fristlosen außerordentlichen Kündigung berechtigen."
Dass sie nicht messen kann, hat sie ja mit den 1,10 m eindrücklich bewiesen. Ich werde das nochmal nachmessen und evtl. den Packtisch mit den Regalen weiter nach hinten verschieben, um ihr eine volle Fläche zu gewährleisten. Aber hat sie wirklich ein Recht zur außerordentlichen Kündigung? Nach meiner Recherche steht ihr ggf. eine Mietminderung zu - mehr nicht.
"e) Vereinbart war eine gemeinschaftliche Nutzung der vorhandenen Räume Ihres Wellness-Studios und meiner Physiotherapiepraxis. Diese gemeinsame Nutzung war auch ohne gegenseitige Störung möglich und für beide Seiten wirtschaftlich sinnvoll. Nicht möglich ist jedoch die gemeinsame Nutzung der vorhandenen Räumlichkeiten zwischen einem Büro/Werkstatt/Lagerraum und meiner Physiotherapiepraxis. Alleine die optischen Veränderungen sind eine Zumutung für meine Patienten. Ich habe diesbezüglich auch schon negative Reaktionen zur Kenntnis nehmen müssen. Patienten haben mich um Terminverschiebung gebeten bis wieder ein ansprechender Zustand hergestellt ist und mir den Wechsel zu einer anderen Praxis angedroht, falls sich dies nicht alsbald ändert."
Der Sinn und Zweck des Mietverhältnisses steht so nicht im Vertrag. Es steht nur drin, dass die Untermieterin die Räume zum Zwecke ihrer Ausübung als Physiotherapeutin nutzen darf. Von der Art der Nutzung des Hauptmieters bzw. weiterer Untermieter steht nichts im Vertrag.
"Ich fordere Sie auf, den Vorraum unverzüglich, jedoch bis spätestens zum Ablauf des 31.5.2016 in den Zustand zu Vertragsbeginn zu versetzen. Konkret bedeutet dies für mich, dass aus dem Vorraum alle Gegenstände zu entfernen sind, die nicht mit dem Betrieb einer Physiotherapie- oder Wellnesspraxis in Verbindung stehen, bzw. von Praxiskunden in Verbindung gebracht werden können."
Gibt es hier nicht irgendwelche Fristen, die einzuhalten sind? Meiner Meinung nach ist eine Frist von 4 Tagen - davon noch unterbrochen von einem Wochenende, also faktisch 2 Tage! nicht zulässig. Zum anderen denke ich nicht, dass sie mich auffordern kann, meine Verkaufsware aus dem Wartebereich zu entfernen, da der besagte Wartebereich zu 50% von beiden Firmen genutzt werden kann.
"Sollten Sie dieser Aufforderung nicht oder nicht fristgerecht nachkommen, sehe ich mich leider genötigt, den Untermietvertrag außerordentlich zu kündigen. Falls einige meiner Patienten tatsächlich zu einer anderen Praxis wechseln, müsste ich leider auch Schadensersatz geltend machen."
Jetzt wird sie blöd, das lass ich jetzt mal unkommentiert.
So, wie siehts jetzt aus? Brauche ich einen Anwalt? Ich wollte ihr erstmal selbst antworten, indem ich oben aufgeführte Punkte ausheble und evtl. meinen Platzbedarf im Wartebereich wieder etwas zurückbaue. Was kann ich? Was darf ich? Was muss ich?
Ich hoffe auf ein paar konstruktive Vorschläge, in der Zwischenzeit recherchiere ich weiter zu meinen Rechten und Pflichten. Aber in Anbetracht des bevorstehenden Wochenendes hätte ich schon ganz gern einige Anregungen, um mir das Wochenende nicht vollends zu versauen.
Hier noch einige Fotos zur besseren Verständlichkeit:
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McMillion
