Kauf/Neubau Immobilie für Gewerbe- und Privatnutzung

20. Feb 2017 12:10

Hi

Da sowohl die private als auch die gewerbliche Miete immer teurer werden und auch eine Vergrößerung für beides in Zukunft geplant ist, überlege ich beides in einem Objekt zusammen zu legen.
Zur Zeit sind wir in Berlin aber etwas im Umland würde aus preislicher Sicht eher Sinn machen.
Die Frage ist, was aus steuerlicher Sicht sinnvoll ist, Kauf oder Neubau?
Beim Kauf ist es schwierig ein passendes Objekt zu finden, was für uns passt.
Und die Preise von uralten Häusern sind teilweise so hoch, dass ich eher zum Neubau tendiere.
Objekt auf Firma laufen lassen und privaten Teil mieten (Einzelunternehmen) oder andersrum? Was ist hier sinnvoller wegen Finanzierung?
Problematisch stelle ich mir vor, dass in einem Wohngebiet evtl. kein Gewerbe erlaubt ist und im Gewerbegebiet evtl. kein Wohnen.
Wer hat Erfahrungen?
Was gibt´s sonst zu beachten?
Danke für eure Tipps

20. Feb 2017 12:38

In Dörfern gibt es immer Gewerbegebiete in denen man auch Wohnungen/Häuser für private Zwecke kaufen/bauen darf.
Bei uns in der Region läuft das dann so ab das man den Gewerbeteile günstiger erwerben kann und den Privaten teil normale Preise für den Baugrund bezahlt.

Ich hoffe das hilft dir ein bisschen.

20. Feb 2017 13:32

Das kommt halt sehr auf den Ort an. Bei uns hier auf dem Land jenseits aller Großstädte werden viele Baugebiete als Mischgebiete ausgewiesen. Im Speckgürtel von Großstädten mag das anders sein.

20. Feb 2017 18:44

Du darfst nicht an dich selbst vermieten.

Vor dem Kauf oder dem Bau solltest du dir auch Gedanken machen, was bei Verkauf oder Schließung deines Unternehmens passiert. Informiere dich mal zum Thema notwendiges Betriebsvermögen und gewillkürtes BV und die möglichen Folgen bei Beendigung der gewerblichen Tätigkeit.

20. Feb 2017 19:17

Danke schon mal für die wertvollen Tipps.

Wenn ich nicht an mich selbst vermieten darf, wie macht man das dann?

20. Feb 2017 20:59

Am besten ein Mischgebiet suchen.
Vermieten an sich selber geht nicht, die Vorgehensweise ist in diesem Fall die Gebäude-Nutzflächen in private und gewerbliche aufzuteilen und dann sämtliche Kosten wie Instandhaltung, Zinsen, Gebäudeversicherung, Strom, Gas, Wasser etc. anteilig zur gewerblich genutzten Fläche abzusetzen.

20. Feb 2017 23:44

wutzel hat geschrieben:Du darfst nicht an dich selbst vermieten.

Dann macht man aus dem "selbst" halt eine Kapitalgesellschaft.

Unser Haus (mein Anteil 60%) ist nun im 33. Jahr an "meine" GmbH (mein Anteil 60%) vermietet (z. Zt. nur noch 70%, Rest wird privat genutzt).

In den ersten 10 Jahren zu 100%, was zu einer völligen Erstattung der VST geführt hat (immerhin ~83 TDM).

Vor wenigen Monaten wurde die Heizungsanlage sehr aufwendig erneuert, auch hier beteiligt sich das Finanzamt mit einer Erstattung der VSt (wenn auch jetzt nur mit ~3 TEUR).

hgf

foot · 21. Feb 2017 00:14

Solange du die Firma, GmbH oder was auch immer auf deinem privaten Grundstück betrieblich nutzt ist alles relativ easy, aber irgendwann muss man auch an den Ruhestand denken oder an eine Betriebsübergabe an seine Erben oder durch Verkauf.

Und da kann man ganz viel falsch machen. Viele Unternehmer verdrängen oder vergessen gerne, das irgendwann der Tag der Betriebsaufgabe, aus steuerlicher Sicht kommt und das kann dann richtig teuer werden, wenn man 30 Jahre vorher einen Fehler gemacht hat.

Für solche Überlegungen empfehle ich dringend den Weg zum Steuerberater deines Vertrauens bevor du was kaufst.

Und das ist wirklich ernst gemeint aus eigener Erfahrung.

21. Feb 2017 08:48

hgf hat geschrieben:
wutzel hat geschrieben:Du darfst nicht an dich selbst vermieten.
Dann macht man aus dem "selbst" halt eine Kapitalgesellschaft.

Unser Haus (mein Anteil 60%) ist nun im 33. Jahr an "meine" GmbH (mein Anteil 60%) vermietet (z. Zt. nur noch 70%, Rest wird privat genutzt).

hgf

Es mag sein, daß das damals (also wohl 1984) noch ging. Mein Steuerberater hat mir gesagt, daß es (heute) nicht geht, Stichwort Organschaft.

Wenn das Grundstück einem Ehegatten gehört, kann dieser das Grundstück an das Unternehmen des anderen Ehegatten vermieten, unabhängig davon, ob der Einzelunternehmer ist oder (s)eine GmbH beherrscht.

21. Feb 2017 09:16

martin_82 hat geschrieben: Problematisch stelle ich mir vor, dass in einem Wohngebiet evtl. kein Gewerbe erlaubt ist und im Gewerbegebiet evtl. kein Wohnen.
Wer hat Erfahrungen?
Was gibt´s sonst zu beachten?
Danke für eure Tipps

Im Zweifel wirst du für die Umwidmung eine Baugenehmigung brauchen.

Alles was in den ersten 3 Jahren anfällt im gewerblichen Bereich an Anschaffung/Umbauten haben Abschreibungszeitraum von 50 Jahren. Der gewerbliche Teil geht ins Betriebsvermögen = Steuerbelastung bei Verkauf oder Aufgabe des Gewerbes. Ansonsten kannst du anteilig deine Kosten geltend machen, wenn diese nicht aufgeschlüsselt werden können. Letztlich ist auch ein Gespräch mit StB wichtig.

21. Feb 2017 09:18

Es mag sein, daß das damals (also wohl 1984) noch ging. Mein Steuerberater hat mir gesagt, daß es (heute) nicht geht, Stichwort Organschaft.

Richtig, darauf hat mich der letzte Betriebsprüfer aufmerksam gemacht, nach Adam Riese hätte mich das im Ruhestand 5-6 stellig an Steuernachzahlungen gekostet.....

21. Feb 2017 11:10

Solche Mischgeschichten sind eigentlich immer sehr unschön. Es fallen gemischte Aufwendungen an, die nicht exakt aufzuteilen sind und somit im Flächenverhältnis privat zu tragen sind. Und die sind nunmal bei gewerblichen Immobilien nicht ganz billig, aber kein Finanzamt wird dir einen anderen Aufteilungssschlüssel durchgehen lassen (im Gegenteil, die werden bei der Zurechnung zum Privatteil äußerst kreativ).

Dazu kommt wie schon angesprochen die tickende Zeitbombe mit der Entnahme ins Privatvermögen, die de facto dazu zieht, dass du bei Geschäftsaufgabe umziehen und das Haus verkaufen musst, um nicht der Fantasieschätzung des Finanzamts zu erliegen. Stichwörter wie Organschaft etc sind ja schon genannt worden, mit irgendwelchen Konstruktionen kommt man nur sehr bedingt drum rum (und wenn, dann mit allen Konsequenzen).

Mein Tipp: Mach das nicht. Wenn man privat und Geschäft trennen kann, dann trennt man es. Solche Konstruktionen sind sehr unschön, und mal ehrlich: Es gibt schöneres, als neben einer Gewerbehalle zu wohnen?

21. Feb 2017 11:26

Danke, Danke !
Ja, Steuerberater wird auf jeden Fall hinzugezogen, ich wollte vorab nur schonmal planen...

Wie sieht es mit Fördergeldern aus? Hat da jemand Erfahrungen?

@Wolle: Wer sagt denn neben einer Gewerbehalle

Vom Aufbau her dachte ich mir eine ca. 400-500qm Halle aus Sandwichplatten, die 2/3 gewerblich und 1/3 privat genutzt wird. Mit Trennwand sozusagen.
Die U-Werte sehen alle sehr gut aus und die Kosten sind sehr niedrig aber ist sowas geeignet um drin zu wohnen (Raumklima, Zugluft)?
Da sind die privaten Anforderungen ja höher als gewerbliche.
"Normale" Einfamilienhäuser mag ich vom Aufbau her nicht, anbei ein paar Bilder wie ich mir das vorstellen kann.

21. Feb 2017 14:22

wolle hat geschrieben:
Mein Tipp: Mach das nicht. Wenn man privat und Geschäft trennen kann, dann trennt man es. Solche Konstruktionen sind sehr unschön, und mal ehrlich: Es gibt schöneres, als neben einer Gewerbehalle zu wohnen?

Ich stimme dir 10000% zu und das als einer der Geschäft und Privat räumlich nicht trennen konnte. Hätte ich es gekonnt, hätte ich getrennt.

21. Feb 2017 14:49

Das hatte ich mir einfacher vorgestellt

@boden-piloten: Was hast du für Probleme?

1. Mär 2017 18:54

Hat noch jemand irgendwelche Tipps aus der Praxis?
Ich weiß, dass hier viele Wohnen und Firma unter einem Dach haben,
wie habt ihr das gemacht? Hat evtl. jemand neu gebaut?
Zum StB muss ich ohnehin demnächst aber der weiß ja oft nur wie es aus steuerlicher Sicht aussieht...
Wie sieht es mit Finanzierung eines solchen Vorhabens aus?
Wie finden das die Banken?
Thanks

2. Mär 2017 00:15

martin_82 hat geschrieben:Hat evtl. jemand neu gebaut?

Ja, s.o.

martin_82 hat geschrieben:Wie sieht es mit Finanzierung eines solchen Vorhabens aus? Wie finden das die Banken?

Bei der Bayerischen Landesbank damals kein Problem, war allerdings auch ein kleineres Objekt, DA 600 TDM.
Wird heute wohl nicht mehr so einfach sein.

hgf

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